信用债专题：银行对公信贷有什 么变化~房地产业

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和免责申内容目录1.2011年-2013年：监管加码，热度仍在42.2014年-2015年：监管松绑，快速发展53.2016年：分类监管叠加渠道间相互替代下的剧烈下滑64.2017年-2018年：监管延续，补缺口及表外回表导致大幅回升85.小结10图表目录图1：16家上市银行各行业新增贷款占比变化3图2：房地产业信贷水平变化3图3：房地产业不良贷款率变化4图4：政策阐释银行与未阐释银行新增房地产贷款/新增对公贷款5图5：房地产开发贷款余额同比6图6：房地产开发贷款余额

2、及个人住房贷款余额同比6图7：样本银行房地产信贷投放节奏10表1：房地产贷款“四三二”要求4表2：2014年-2015年部分银行房地产信贷政策梳理5表3：2016年银监会对房地产信贷监管政策7表4：2016年部分银行房地产信贷政策梳理7表5：2017年至今部分银行房地产信贷政策梳理8宽货币向宽信用传导效果如何是今年需要持续跟踪的重点问题。银行对公贷款投放是宽信用质量的试金石。而银行对公信贷规模及结构变化反映实体经济需求的同时也受到宏观及行业政策的深刻影响。我们以2010年前上市的16家银行为样本

3、，结合其披露的信贷政策分析银行对公信贷规模及行业结构变化，以此试图把握当前银行对公贷款投放的脉络。图1：16家上市银行各行业新增贷款占比变化50%40%30%20%10%0%-10%-20%20112012201320142015201620172018资料来源：上市公司年报，在系列报告的前两篇中我们已经探讨了重点行业中的制造业，基建与租赁和商务服务业，本篇报告中我们将探讨在行业政策影响下信贷水平波动的房地产业。从房地产业开发资金来源来看，国内贷款占比从2010年起稳定下滑，但仍发挥着比较重要的

4、作用，是房地产企业外部融资最重要的渠道。从新增贷款占比来看，房地产业银行信贷融资水平波动较大，结合房地产业本身发展情况，大致可分为以下几阶段：2011年-2013年，监管加码，热度仍在；2014年-2015年，监管松绑，快速发展；2016年，分类监管，显著下滑；2017年至今，补缺口及表外回表导致大幅回升。图2：房地产业信贷水平变化样本银行信贷存量占比金融机构信贷存量占比金融机构新增贷款占比（右轴）样本银行新增贷款占比（右轴）14%12%10%8%6%4%2%35%30%25%20%15%10

5、%5%0%0%201020112012201320142015201620172018-5%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申资料来源：Wind，上市公司年报，目前房地产项目贷款整体遵循‚四三二‛原则，各银行实施的具体信贷政策在房地产调控基调上有所分化，很难一概而论，但态度上相对统一，下文将详细分析。表1：房地产贷款‚四三二‛要求项目时间文件具体内容‚四证‛2004年商业银行房地产贷款风险管理指引2004年4月关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知2006年7月22日银监会关于进

6、一步加强房地产信贷业务管理的通知商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20％提高到35％。严禁向项目资本金比例达不到35（不含经济适用房）、‚四证‛不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。‚三成资本金‛2009年5月25日国务院常务会议调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其它房地产开发项目的最

7、低资本金比例为30％。‚二级资质‛2015年9月9日国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知2009年2月25日银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目维持20不变，其他项目由30调整为25。项目公司对房地产开发项目发放贷款必须满足‚四证‛齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件请务必阅读正文之后的信息披露和免责申资料来源：政府部门网站，贷款质量方面，金融机构房地产不良贷款率较低，2012年开

8、始显著低于银行整体不良贷款率。样本银行不良率高于金融机构整体或是因为与中小型银行相比，大中型银行房地产贷款投放多、范围广。2010年-2014年，房地产业不良贷款整体下滑，2015年至2016年有所抬升，主要是因为该阶段房市向好，放贷限制逐渐放开，一定程度上影响了贷款质量。2017年至今样本银行房地产不良贷款率表现各异，但从趋势来看，整体应有所下滑，房地产贷款质量水平并不稳定。图3：房地产业不良贷款率变化金融机构工商银行建设银行%农业银行招商银行浦发银行平安银行兴业银行银行不良贷款率32.521