南京农业大学土地经济学课件(第六章)

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1、地价的内涵地价理论地价的影响因素及评估地价管理第六章地价理论土地经济学…1国家级精品建设课程地价的概念地价的特点地价的形式土地经济学>第五章地价理论第一节地价的内涵2国家级精品建设课程定义：购买土地所有权的价格。实质：地租的资本化表现为地价地价的内涵：土地资源价格——真正的地租土地资产的价格——土地资产的折旧和利息的资本化地价的作用土地所有权的计量依据土地生产与利用的导向各权利主体利益分配的工具征税的依据调节土地市场的供求关系一、地价的概念土地经济学>第五章地价理论3国家级精品建设课程

2、表现为一种权利价格表现为一种时点价格表现为市场垄断价格表现为最优化价格表现为外部性价格表现为地域性价格表现为趋升性二、地价的特点土地经济学>第五章地价理论4国家级精品建设课程征用价格出让价格转让价格出租价格入股价格评估价格征税价格清产核资价格交易参考价公告价格基准地价标定地价交易底价交易价格抵押价格三、地价的形式土地经济学>第五章地价理论5国家级精品建设课程马克思关于土地价值与土地价格的理论西方经济学家关于土地价值与土地价格的理论土地经济学>第五章地价理论第二节地价理论6国家级精品建设课程1.马克思劳

3、动价值论和对土地价值的分析土地的二元构成：土地物质与土地资本土地物质：即土地自然物与自然力土地资本：即已利用土地，凝结了资本与劳动2.马克思对土地价格的分析以地租理论、土地价值理论为基础土地价值与土地价格的关系自然状态的土地没有价值，但存在价格土地价格的实质：地租的资本化表现为地价一、马克思关于土地价值与土地价格的理论土地经济学>第五章地价理论7国家级精品建设课程1古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价值论为基础威廉·配第亚当·斯密李嘉图2庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论

4、萨伊马尔萨斯马歇尔二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点土地经济学>第五章地价理论8国家级精品建设课程1.现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础土地收益理论土地价格是土地收益的资本化土地收益：正常情况下的、土地处于最佳利用方向时地纯收益公式V=a/rV——土地价格；a——土地纯收益；r——土地还原率二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点土地经济学>第五章地价理论9国家级精品建设课程1现代西方经济学家对土地价格的分析：以市场价格为基础土地供求理论在市场经济中，土地与其他商品一

5、样，其价格取决于本身的供给和需求。土地供给增加，需求不变，则地价下降，反之亦然。Pp2P10D2D1SSE2E1D2D1L土地供给无弹性下的价格决定二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点土地经济学>第五章地价理论10国家级精品建设课程Pp2P1P00D2D1E2E1S2D1LS1E0S1D2S2土地供给有弹性下的价格决定二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点土地经济学>第五章地价理论11国家级精品建设课程地价的影响因素地价变动规律地价评估的评估土地经济学>第五章地价理论第三节地价的影响因素与地价评估

6、12国家级精品建设课程1宏观因素土地制度城市规划土地利用计划土地相关政策城市性质及宏观区位人口状况与经济发展状况社会安定状况一、地价的影响因素土地经济学>第五章地价理论13国家级精品建设课程2区域因素位置基础设施条件规划限制环境质量3个别因素面积、位置、形状、进深比容积率、土地开发程度产权状况、使用年期等一、地价的影响因素土地经济学>第五章地价理论14国家级精品建设课程1地价呈整体上升趋势。原因：社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加土地投机2地价变动呈周期性特征。原因：经济

7、发展的周期性政府调节3地价变动的地区差异性4地价在房地产中所占比重越来越大二、地价变动规律土地经济学>第五章地价理论15国家级精品建设课程1.地价评估目的有助于交易的顺利进行有助于企业投资决策有助于土地市场完善有助于市场管理三、地价评估土地经济学>第五章地价理论16国家级精品建设课程2.地价评估的主要方法地租的“资本化”法公式：土地价格=地租/利息率实践中不具有可操作性纯收益资本化法（收益还原法）公式：V=a/rV：土地价格；a：土地纯收益；r：土地还原率三、地价评估土地经济学>第五章地价理论1

8、7国家级精品建设课程2.地价评估的主要方法预期价值法公式:V=a/r+(-)i/r2V、a、r同前；i:逐年增减的地租额购买年法即以年租金去除地价的方法，用“购买年”表示地价是地租的多少倍三、地价评估土地经济学>第五章地价理论18国家级精品建设课程2.地价评估的主要方法市场比较法基本原理：替代原理程序选定比较地块分析造成地价差异的原因分