虹桥商务区核心区一期05号地块投资分析报告

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1、虹桥商务区核心区一期5号地块投资分析报告2011年1月项目背景项目概况市场分析项目研判财务分析投资建议2区域位置虹桥商务区:位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，背靠虹桥机场，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，距离人民广场约12公里，距离陆家嘴金融贸易区约15公里。虹桥商务区人民广场12km陆家嘴15km3总体布局基地东起S20外环高速，西至G15沈海高速，北起G2京沪高速，南至G50沪渝高速，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。规划用地约86平方公里，包括26平方公里的主功能区以及约60平方公里的功能拓展区。60平方公里的功能拓展区4商务区主功

2、能区商务区主功能区：规划范围东至环西一大道，即外环线Ａ２０；西至铁路外环线，即华翔路；南至G50沪渝高速；北至规划北翟高架路，总用地面积约为２６平方公里。包括3.7平方公里的商务核心区，其中约1.43平方公里的核心区一期为启动区域。5核心区一期核心区一期为项目的启动区域，东侧紧邻虹桥交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路，面积约1.43平方公里。虹桥商务区核心区3.7平方公里核心区一期1.43平方公里扬虹路义虹路嘉闵高架虹桥交通枢纽6整体规划主功能区总体布局是“一环、两轴、三核、五区”，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施

3、约300万平方米，商务办公区等公共设施约490万平方米。26平方公里的主功能区由上海市政府规划定位，60平方公里的功能拓展区由所涉各区各自规划后上交，统一汇总后进行结构优化。7核心区一期规划虹桥商务区核心区一期规划总用地1.43平方公里，规划总开发规模约170万平方米，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。总建筑面积（万平方米）100%170商务办公67%113.9商业12%20.4文化娱乐5.5%9.35酒店6.5%11.05服务设施8%13.6公共设施1%1.767%6.5%5.5%12%8%1%办公楼服务式公寓文化/娱乐

4、/运动商业/混合功能/虹桥天地酒店公共设施核心区一期政府规划8功能定位“东看浦东，西看虹桥”，上海“哑铃”发展模式：大虹桥大浦东“大浦东”——国际金融中心、国际航运中心“大虹桥”——国际贸易中心9功能定位虹桥商务区已经被定义为上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的新平台，面向国内外企业总部的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。其中：主体功能区，将聚焦支持现代服务业的发展、突出支持总部经济的发展以及服务长三角地

5、区为重点，未来将建成“中国会展之都”和“具有国际影响力的商贸中心”。商务核心区，主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。功能拓展区，60平方公里的功能拓展区将定位于虹桥交通枢纽服务和产业配套区。10功能定位：“会展中心”虹桥商务区优越的地理区位及便捷的交通网络，是构筑会展之都的绝佳条件，而目前上海甚至国内超大型展馆偏少，将带来发展机遇。根据规划，核心区一期的会展设施建筑面积已达17万平方米，其中包括一个全中国最大的国家级会展中心，未来将成为中国公共会展的平台。2011年1月9日，商务部与上海市政

6、府在兴国宾馆签订“共同建设国家会展项目合作框架协议”，将在虹桥商务区内合力打造国内外最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体。11功能定位：“商贸中心”2009年底，上海向国务院提交国际贸易中心建设的相关文件，标志着继国际金融中心、航运中心之后，“第三中心”建设的大幕已经拉开。而虹桥地区及其周边是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一，市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心等核心机构也位于区内，虹桥涉外经贸与商务主导功能正不断扩大。随着“大虹桥”概念的提出及虹桥交通枢纽在世博会期间建成运行，上海经济开始向西部区域偏移，在此背景下，虹桥商务区当仁不让的成

7、为上海国际贸易中心建设的重要载体，将作为上海中心城市功能向外围延伸拓展的重要区域，进而带动中心城外围及西部郊区的整体崛起。2010年6月，商务部部长陈德铭、上海市市长韩正签署了“部市合作”的相关框架协议，并将“推动上海市建设国际贸易中心”列为首要任务。主要内容将涉及政策研究、国际贸易中心建设、商贸流通、市场体系建设、进出口贸易、服务贸易、开发区建设、区域商务合作等方面。12产业导向商务区将重点支持12大类产业：现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服务业、创意产业、现代物流业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、教育培训和医疗服务及其他服务业、环境和

8、公共设施管理业。同时，由于虹桥商务区的高端定位，无疑将吸引其他地区高端产业向上海集中。这将对上