潍坊项目市场可行性分析报告

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1、潍坊项目市场可行性分析报告PARTⅠ宏观概况城市区位潍坊潍坊市位于山东省东部，是山东半岛的交通枢纽。位于济南—青岛经济发展带的中轴线上。城市交通潍坊交通位于半岛与内陆的连接线上，胶济铁路、济青高速横贯东西，连接青岛与省会济南，潍坊距离西济南200km，东距青岛150km。济青高速胶济铁路潍莱高速青岛济南潍坊淄博城市定位1.根据山东半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。3、潍坊城市定位：以海洋化工、机械、

2、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。城市概况潍坊市是山东省辖地级市，人口经济在山东省内居前列，城市以风筝知名，有中国鸢都之称。潍坊市辖奎文（含高新区）、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。潍坊经济GDP排名城市GDP（亿元）1青岛44092烟台34343济南30174潍坊24915淄博3006东营20657济宁20008临沂19589威海179510德州140011泰安139812滨州123013聊城120014枣庄110015菏泽82016日照7801

3、7莱芜456从经济总量看，潍坊市2008年GDP排名省内第四，排名居前，可见潍坊发展总体较好，经济实力较强。2008年潍坊全市三产业结构为11.3:58.4:30.3，可见总体经济仍主要靠第二产业拉动。目前潍坊的主导产业以海洋化工、动力机械、农用运输车、服装及装饰面、电子通讯及信息处理、化学纤维、新型建筑材料、医药及保健品、食品饮料、造纸包装等十大产业为主体的工业体系。代表企业：潍柴集团、海化集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团。潍坊人口潍坊市人口862.5万，常住人口889.54万人，城区人口142万人。外来人口与城区人口相

4、对比重不足，城市向心力较差，城区范围较小。下辖区域人口数量占比主城区潍城区374.29%奎文区（高新区）354.06%寒亭区263.01%坊子区424.87%合计14016.23%非主城区安丘市11012.75%昌邑市687.88%高密市859.86%青州市9010.43%诸城市10612.29%寿光市10812.52%临朐县869.97%昌乐县69.58.06%合计722.583.77%总计862.5100.00%目前潍坊市以潍城区和奎文区是市中心，奎文区相对商业繁华程度更高，是中心的中心，近几年随着市政府的东移，奎文区中心外移，发展了高新区。

5、潍城区分为两板块发展，一个是东部的市区板块，另一板块为城西开发区板块，即本项目所在区域。区域人口GDP支柱产业房价表现安丘市110142.7电子、化工、蔬果2500昌邑市68192.5海洋化工、水产养殖、纺织印染2500高密市85239.6纺织、机械制造、食品加工2700青州市90263.5花卉、铁矿、电子、纺织2800诸城市106362.6服装、食品加工、汽车零部件2900寿光市108400.6造纸、农副产品2900临朐县86113.5黄烟、铝材2400昌乐县69.5128.5珠宝、塑料、煤化工2300潍坊市142380以动力机械、化工为代表制

6、造业3000城市发展下属县市产业基础均居较强的实力，经济发展普遍较好，其中有四个县级市是全国百强县，普遍比较富裕，其城市建设并不亚于潍坊市区的建设，潍坊中央集权度低，区别与一般地级市；所以潍坊市区对与下辖县市客户并不具备太大吸引力，这部分高端客户外流到青岛、烟台、威海等沿海城市的动机较强。全国经济百强县城区发展规划大基调‘东扩西延南控北展“，随着潍坊市政府东移到高新技术开发区，近五年潍坊的主要的发展方向为向东发展，高新区的建设已经初见端倪。南控东扩北展西延重点发展制造业高新技术开发区发展山区生态旅游经济重点发展物流业，成为华东物流节点重点发展服务

7、业，满足商贸、文化教育、居住生活需要PARTⅡ房地产市场成交量2009年全年潍坊市潍城、奎文、坊子、寒亭、高新等几个主要城区的商品房销售明显回暖，新建商品住宅共售出3.5万套 ， 比去年同增长58.97%城区商品房平均销售价格为3000.19元,同比增长1.52%成交价格市场表现潍坊房地产市场同样在2008年受到金融危机的影响颇深，但2009年房地产市场开始全面回暖，成交面积大幅增长，而商品房成交价格同比涨幅不大。市场表现潍坊3000青岛9000淄博3200济南7000烟台5000威海5500东营4000济宁4200临沂4000如图所示，潍坊房价

8、在山东区域内属于较低水平，在各地级市排名倒数第二。房价与经济实力矛盾潍坊经济实力在山东排名第四，而房地产市场发展却很落后，房价缺排在倒数