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1、潍坊奥体项目投资建议第一章：潍坊市宏观环境分析2笫1节城市概况2第2节城市经济3第3节居民生活情况7第4节城市规划9第5节本章总结11第二章：潍坊市房地产市场分析12第1节潍坊市房地产市场总体情况12第2节各区域房地产发展概况13第3节土地供应情况21第4节潍坊市未来几年内房地产走势预测23第三章奥体中心区域规划与项目开发条件分析25第1节项目周边规划情况及发展远景25第2节项目概况及开发条件分析26第四章：项目开发模式及开发建议32第1节本区域适合的开发模式简析32第2节本区域适合的产品形式定位35第3节本项冃运作方式建议39第4节投资收益佔算42潍
2、坊奥体项目投资建议第一章：潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民纶活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第1节城市概况1・地理位置潍坊市位于山东半岛中部,距省会济南183公里。南靠沂山,北临渤海,西。东连青岛、烟台，西接淄博、东营,南连临沂、口照。显著。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于适宜人类生活居住的城市之一。2•行政区划及面积潍坊现设有奎文、潍城、坊子、寒亭、高新区、经济开发区等6个区级辖区，以及青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县
3、级）,临胸、昌乐2县，共有152个乡镇。总而积15859平方公里，其屮市区而积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南一西北走向，呈曲线状，全长143公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，白浪河、虞河及张面河经过治理，水景资源丰富，市内具备较好的房地产开发条件。3.城市人口潍坊为地级市，全市总人口885.9万人，市区人口97.6万左右。其中项目所在的潍城区人口3
4、6.8万人。单位(万人)图示：潍坊市2008年各年龄人群分布图“十一五”吋期是潍坊城市化加速发展的吋期。预计到2010年,全市城市化水平进一步扩大，中心城区人口规模也将增加。从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，具备房地产发展的社会条件。第2节城市经济1.国民生产总值及财政收入保持持续增长1・1国民生产总值2007年潍坊市GDP2056.02亿，按可比价格比上年增长15.8%。人均GDP达到23349元，比上年增长15%。2008年潍坊市生产总值(GDP)完成2491.8亿元，按可比价格比上年增长1
5、3.2%；人均GDP达到28106元。潍城区生产总值完成131.7亿元，较上年增长12.5%,增速低于全市总体增速。2003-2008年潍坊GDP情况322111・2财政收入2007年全市完成财政总收入224.5亿元,增长26.3%；2008年,全市完成财政总收入260亿元，增长15.8%o26020082007-2008年财政收入情况刖4占■2702602502402302202102002007年份潍坊市连续多年国民生产总值保持快速增长，财政收入也在逐年以15%以上的速度提升,了经济基础。1.固定资产及房地产投资发展迅速2・1固定资产投资2007年
6、全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，2008上升到1523.4亿元，比上年增长26%。00O22007-2008年固定资产投资情况00O005005O208OO22・2房地产投资2007年全市完成房地产开发投资156.6亿元大关，其中住宅开发完成投资118.3亿元。2008年全市共完成房地产开发投资196.4亿元，比上年增长25.4%,其屮住宅建设投资127.8亿元，同比增长21.9%。潍城区完成固定资产投资79.82亿元，增长32.6%。2007-2008年房地产及住宅建设投资(庶2)牖焰罡700208200□房地产投资（亿元）□住宅投资（亿
7、元）近两年来潍坊市固定资产投资增长较快，特别是房地产投资及住宅投资增长较快。3・产业布局情况3.「产业比重潍坊一、二、三产业的比例关系由07年的11.55：5&11：30.34调整为08年的11.3：58.4：30.3,其中第一产业所占比重比07年下降0.25个百分点，第二产业比重上升0.29个百分点，第三产业比重下降0.04个百分点。11,30%58,40%口第一产业口第二产业口第三产业3.2各产业增长比例2008年，第一产业增加5.7%；第二产业增长12.6%,其中工业增加值1339.4亿元，增长12.8%；一、二、三产业分别拉动GDP增长0.6、
8、7.5和5.1个百分点。由此可见，潍坊市产业结构以工业为主，且工业发展势头较快,工业的快速发展
