郫县项目市场可行性分析报告

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1、郫县项目市场分析报告郫县项目市场分析报告成都中成房业有限责任公司二○○六年九月第34页共34页郫县项目市场分析报告目录第一章项目市场环境判断5第一节重要行业政策关联性判断5一、政策基础信息解读5二、政策变动对郫县房地产市场的影响7第二节成都房地产市场宏观判断8一、投资开发8二、物业供给8三、市场需求9四、成交价格9五、土地放量91、土地供应类别102、土地供应区域11第三节郫县房地产市场中观判断12一、郫县简介12二、郫县多产业定位概述121、未来城市心脏122、现代IT业港133、古蜀文化发源地144、城市交通组织重要枢纽145、教育科研基地16三、郫县规划及经济状况1

2、7四、郫县房地产市场历史沿革简析18五、郫县房地产市场现状分析21六、郫县房地产市场供需分析23七、典型楼盘调研24第四节市场环境鉴示29第二章项目初步定位30第一节核心产品定位30第二节项目价格定位30第三章、项目经济效益初步测算31【新民场镇地块】321、项目销售金额322、项目成本323、项目收益33【友爱镇地块】331、项目销售金额332、项目成本343、项目收益35第34页共34页郫县项目市场分析报告前言本次的市场分析文本的撰写，是在结合前期的沟通精神之后，我司市场研究及策划中心相关工作人员对郫县市场信息进行的梳理。以下我们就目标地块所在的郫县房地产市场的概况及

3、目标项目的方向性定位提出我们初步的想法，由于时间以及各方面条件的限制，本文主要涉及的是项目初步轮廓化的判断与建议，供贵公司参考！第34页共34页郫县项目市场分析报告第一章项目市场环境判断第一节重要行业政策关联性判断一、政策基础信息解读2006年1-7月,国家以及地方共出台了11项房地产/金融财税/城市规划/土地等重要行业政策法规,见下表:2006年重要行业政策法规一览政策名称行业类别《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》房地产《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》房地产《关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》房地产《成都市城市公共住房制度实施方案(试行

4、)》房地产《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》金融央行提高存贷款利息4月28日金融央行提高存款准备金率0。5个百分点7月5日实施金融央行提高存贷款利息8月19日金融《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》财税成都市规划局就成都未来的高密规划信息规划《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》禁止审批别墅类项目用地土地从上表可以看出,06年1-7月,政府宏观调控的重心放在房地产结构调整以及房地产金融调控方面上。第34页共34页郫县项目市场分析报告一方面是围绕着国六条而诞生的各地相关细则,另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整

5、住房结构下不断调整出台的银行、税收政策。应该说，到目前为止，整个2006年政府对房地产业进行大力气宏观调控决心的最大体现就是给整个房地产业带来巨大影响的国六条政策的出台。国六条的主旨就通过规定并实施“新报建项目90平米下户型比例达到整体开发建设比例的70%、购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税、对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款、个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”等措施从土地、开发、产品、购房者等方面进行全面的控制把握，引导房地产业朝正确的方向发展。政府宏观调控的一项重要内容，就是引导调整住房供应

6、结构，即面向中低收入家庭，增加中小户型住房和廉租房建设。随着国六条政策的实施和深化，必将使城市住房供应结构发生重大变化，使房地产企业加大投入，增加中小户型住房开发建设。第34页共34页郫县项目市场分析报告二、政策变动对郫县房地产市场的影响郫县作为成都市重点发展的卫星城镇，由于房地产市场起步较晚，其市场化运作的程度不高。因此，本地的房产开发仍处于一个蓄势阶段。另一方面，作为一个卫星城镇，在此次国家宏观调控中，郫县受到政策的影响在短时间内还不会显现出来，现阶段对于房地产行业的冲击也不会很猛烈。但这也将促使郫县的房地产市场更加规范。对本项目而言，“国六条”实施的影响，尤其是对新

7、报建项目90平米下户型比例达到整体开发建设面积比例的70%对项目潜在的影响，表现主要在以下几个方面：●增加资金压力。新政对郫县本地的开发商自有资金比例的要求更为严格，给开发商的资金链带来较大压力。●投资性客户减少。国六条的出台沉重的打击了房产投资客户的热情，可能会在一定程度上降低郫县开发项目的销售速率。●对建筑健康、环保、节能、安全等方面要求更高。但是，我们也应该清楚的看到，随着郫县市城市化进程的进一步加快，人均消费水平的大幅提升，郫县购房者其对于住房的要求也变得越来越急迫。这种对于房产开发的良性增长势头是政策所无法限制的，反