农用地流转价格评估方法研究

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1、农用地流转价格评估方法研究李雪，徐目圣(中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州221116)摘要借鉴现行不动产估价的相关理论与方法，提出适宜农村土地流转价格的3种评估方法，即收益还原法、市场类比法以及机会成本法。同时，对这3种估价方法进行比较，提出其适用条件。关键词农用地流转;评估;社会价值中图分类号F301．3文献标识码A文章编号0517－6611(2011)18－11189－03AssessmentofAgriculturalLandTransferPriceLIXueetal(Schoolo

2、fEnvironmentScienceandSpatialInformatics，ChinaUniversityofMiningandTechnology，Xuzhou，Jiangsu221116)AbstractAccordingtotherelatedtheoryandmethodsofthecurrentrealestateassessment，threetypesofevaluationmethodssuitableforagriculturallandtransferwereintro

3、duced，suchasincomeapproach，marketalternativeapproachandopportunitycostapproach．Andthreetypesofevaluationmethodswereanalyzedtofindtheirapplicablecondition．KeywordsAgriculturallandtransfer;Assessment;Socialvalues基金项目中国矿业大学社会科学基金项目(2009-272-3732)。作者简介李雪

4、(1987－)，女，安徽宿州人，硕士研究生，研究方向:土地经济，E-mail:lixue51321@126．com。收稿日期2011-03-112008年10月19日中共十七届中央委员会第3次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该文件为实现农村土地规模经营、降低农业成本、促进农村经济发展提供强有力的政策支撑。但是，目前我国农用地流转市场发育不完善、流转行为不规范、流转价格低廉等问题是制约高效流转的关键因素［1］。基于以上背景，笔者试图完善农用地流转价格体系，提出切实可

5、行的农用地流转价格评估方法，充分体现农地资产的经济价值、社会价值，促进农地资源的优化配置，推进农业规模化生产，实现农业现代化，从根本上保障农民权益。目前，国内有关农用地流转价格方面的研究较多。有些是建立在农用地分等定级的基础上展开的相关研究。朱道林阐述了农用地定级与估价成果在农用地流转中的应用［2］;张凤荣等指出，通过收益核算确定的农用地价格是农用地实用价值的真实反映，以农用地价格作为土地的承包费、转包费、转让费、租赁费的基础性参照标准是促进农用地使用权合理流转的可靠保证［3］。有些是基于农用地

6、基准地价修正的基础上展开的研究。吕萍等认为，农用地转让价格只需要在农用地基准地价的基础上进行一些个别因子的修正，即可确定其流转价格;农用地出租价格可看作农用地转让价格等值的现金存入银行所得的利息收入［4］。另外，还有一部分是针对不同流转形式提出的农用地价格测算体系。路燕等从农地集体内部流转、农地集体外转用等流转方式分析不同的流转价格形式，提出在政府层面建立包括农地质量基准地价、征地区片综合地价和标定地价在内的农地价格体系［5］。但是，目前国内还没有具体的、实施性强的农用地流转价格的评估方法。价格

7、问题又是流转中的核心问题，所以很有必要作深入分析。1相关概念界定1．1农用地流转农地流转主要存在发包过程和转包过程2个过程。发包过程是农地的初次流转，是农地由集体经济组织向农户的转移过程，是所有权与承包权的分离过程。转包是农地的再次流转，是农地在不改变农用性质的前提下由农户向其他单位或个人转移的过程，是承包权与使用权的分离过程［6－7］。转包可以向本集体经济组织内的农户或企业流转土地，也可以向本集体经济组织以外的个人或企业流转土地，也称为农地流转，即农用地使用权流转。这是该文研究的重点。1．2农

8、用地流转价格农地使用权流转价格不能等同于农用地的价格。这是因为农地使用权的流转仅仅是把土地的使用权转让给其他经济主体使用。土地使用权在这里取得相对独立的状态。转入户由于使用土地而必须按照使用时间以不同的形式向原承包户转出方支付报酬。这部分报酬实质上就是向转出方缴纳租金，也就是土地使用权的价格是其凭借土地承包权获取土地收益的表现形式。农用地使用权流转价格不但包括土地质量价格，而且包括因经营状况改变后的土地未来收益的经济补偿。当流转时间较长时，还应考虑农用地的社会保障价值。按照承包经营权流转主体，流