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1、会德丰发展（中国）沈阳苏家屯项目财务分析说明Feb2，2007财务分析基本假设财务假设说明本财务分析是基于对沈阳市近年房地产市场发展概况，尤其是浑南新区市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面临的不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。本项目假设分7期（2007年～2013年）连续开发，且售卖型产品（以住宅为主）在开始建设的第二年即有销售收入。对可租可售的产品，进行了不同租售策略的财务分析比较；对酒店和OUTLETS产品，采取租赁且长期经营的模式，并以此进行财务分析。项目资金安排中，全部的土地成本为发展商的自有资金，其他的建设资金通过银行贷款取
2、得。在年度累计净现金流为正值时，开始偿还银行贷款。建设成本中单位造价的确定，参照国内同等城市同类建筑造价的标准，并结合沈阳当地市场实际情况略作调整。用地面积测算上图：贵司2007年1月5日发来的传真：在没有扣掉大市场一期二号厅的情况下，转让面积合计为1309.59亩。上图：鉴于贵司没有扣掉大市场一期二号厅的确切面积，我们根据CAD图纸进行测算，转让面积约为1136亩，以此作为财务测算中土地成本的计算基础(1136亩*80万元/亩＝9.088亿元)。开发分期假设IIIIIIIVVVIVIII期～II期：博览中心地块，主要产品以住宅和社区商业为主III期～V期：原大市场2期
3、地块，主要产品：住宅OUTLETMALLBusinessPark酒店式公寓商务酒店社区商业公建配套VI期～VII期：原大市场2期地块，主要产品以住宅和社区商业为主开发进度模拟建设成本假设单位造价（元/平方米）选择依据高层住宅1,800同类建筑1,500～2,100元/平方米的平均造价，18～30层，打桩、箱形基础、塑钢门窗、合资电梯、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电。多层住宅1,000同类建筑950～1050元/平方米的平均造价，6～7层住宅，塑钢门窗、外墙涂料、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电。花园洋房1,600选取和联排别墅相近的造价标准，创造花园洋房个性化
4、产品特色。地上4～5层，塑钢门窗、面砖、斜屋面、普通卫生洁具及灯具、可视电话、报警、探测系统、一般水电。酒店公寓2,800高层建筑，公共部位较好装修，内部装修较好。设单元空调、进口电梯，较好水电。商业物业1,800二到三层底商，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、消防报警、喷淋、中央空调、一般水电。BusinessPark2,000地上4～7层。塑钢门窗、外墙面砖、可配置电梯、室内及公共部位普通装修、消防系统、一般水电。Outlets2,000地上3～5层，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、电梯及扶梯、消防报警、喷淋、中央空调、一般水电酒店6,000按星级标准，带精装修和家具
5、，5,500～8,000元/平方米的平均造价学校1,600按照国家教育建筑规范标准建造，1,250~1,750元/平方米。注：此单位造价已经考虑了北方住宅常用的采暖保温材料。投资规模估算静态预计项目总投资额近48亿元人民币，由于假设建筑成本每年有3%的增长，故最终的总投资额为51亿元。售价及租金假设起始售价（元/sqm）选择依据高层住宅4,300依据前期研究中对价格的市场预测多层住宅4,500依据前期研究中对价格的市场预测花园洋房6,200依据前期研究中对价格的市场预测酒店公寓5,500沈阳中心地段酒店公寓市场价格为6,000-7,000，考虑项目区位选取该价位商业物业
6、6,000依据前期研究中对价格的市场预测BusinessPark4,500BusinessPark为沈阳市场的空白点，依据前期研究中对商务物业的价格预测3500-5000元/平方米，选取较为适中的价格起点起始租金（元/sqm/天）选择依据酒店公寓1.8沈阳主要商业圈范围内酒店公寓现有租金范围为2～3元/天/平米或1600～1800元/月（40－50平方米），结合项目区位选取合理租金水平商业物业1.5沈阳主要商业圈范围内商铺现有租金范围为0.8～2元/天/平米，选取中间值BusinessPark1.5参考沈阳写字楼现有租金范围0.8～1.5元/天/平米，考虑到Busine
7、ssPark特有的独立式办公环境、优美的园林设计等，选取较高的价格起点酒店450沈阳主要酒店房价为220～450元/天，考虑未来发展前景，选取较高价格投资收入预估－住宅物业假设条件：住宅开发的销售进度根据每年的住宅开发量和销售率95%而设定的。本项目的住宅物业假设2008年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。住宅开发收益：在以上各数据的假设条件下，住宅开发总收入超过100亿元（10,542,178,151元）开发成本（包括销售成本）近46亿元（4,636,722,561元），以及各类税金住宅开发净收益
