绕过争论降房价

《绕过争论降房价》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、绕过争论降房价许坚（中国土地勘测规划院，北京100035）房价与地价的关系，是当前土地管理的一个热点问题。任何一个热心土地事业的人，都应该参与到这个讨论中来，为土地管理建言献策。笔者对于这个问题的基本观点是：房价也带动地价，地价也推动房价，它们是房价地价完整关系中的两个环节，单独强调其中某一个环节都是片面的。国土资源部应该绕过争论，采用严格的土地管理措施降低房价。一、房价也带动地价，地价也推动房价经济学的规律告诉我们，任何一种商品，如果需求高于供给，价格就会上涨，需求低于供给，价格就会降低。因此，房价地价上涨的根本原因应是需求太旺。需求分为消费需求和投机需求，而投机需求归根结底也

2、是建立在对消费需求预期之上的。在未来一个较长的时间内，我国住房需求仍会非常强劲，这是因为我国即将迎来人口、城市化和工业化三大高峰。据预计，未来20年中，我国城镇人口将会净增约3亿人，平均每年约增1000万-1300万人，这就意味着每年有这么多的人要从农村转移到城镇里面来，三大高峰必然会带来土地的非农化高峰和城镇住房需求的高峰。因此，房价地价的第一个关系是人们对住房的需求太旺，所以才推动房价地价上涨。不过我们现在要讨论的是房价地价的另一个关系，就是在需求推动之后，房价与地价之间的关系，是房价带动地价，还是地价推动房价，因为这层关系才是当前争论的热点。经济活动规律是以人的心理活动规律

3、为基础的。比如，等价交换，它的心理活动规律就是人们是不愿意长期吃亏的，如果长期交换不等价，有一方长期吃亏，这就违反了人的心理规律，交换就不能长期维持下去。同样，商品的价格会在市场供求关系影响下围绕商品的价值上下波动，这条经济规律的心理学基础就是，商品的价格越高于价值，愿意买的人就越少，愿意卖的人就越多，买少卖多，价格就会跌下来；商品的价格越低于价值，愿意卖的人就越少，愿意买的人就越多，买多卖少，价格就会升上去。其实从理论上说，经济活动本质是人的活动，而人的活动总是受心理意识支配的。心理的规律性在经济上也会表现出规律性，而经济上的规律性只有在心理的规律性上得到了解释才能成立。我们可

4、据此分析房价和地价的关系：如果“房价带动地价”能从人的心理上得到解释，那么就是房价带动了地价；如果“地价推动房价”能从人的心理上得到解释，那么就是地价推动了房价；如果“房价带动地价”和“地价推动房价”都能从人的心理上得到解释，那么就是房价也带动了地价，地价也推动了房价。首先分析“房价带动地价”。当政府推出一块地皮进行拍卖时，房地产企业肯定会考虑：如果未来房价涨了，在扣除买这块地的成本后还能赚钱，那么就值得买这块地；如果未来房价跌了，扣除买这块地的成本后不能赚钱，那么就不值得买这块地。所以，当房地产企业竞相出价抢购某块土地时，一定是预期房价要涨。正是这个预期促使房地产企业抢购地皮而

5、带动地价上涨，房价带动地价的事实从人的心理上得到了解释，所以“房价带动地价”的说法成立，是房价带动了地价。再来分析“地价推动房价”。如果某区域周边的地价上涨，该区域的房屋主人肯定会认为，我的房价应该涨了。因为房价中包含了地价，而周边的地价上涨会带动本区域的地价上涨（事实上，有一种地价评估方法就是利用周边成交的地价来评估本区域的地价）。于是，本区域的房屋主人，无论他是一手房主还是二手房主，无论他的地或房是多少钱买的，或原准备多少钱卖房，现在都会提高房价。周边的地价上涨推动本区域的房价上涨，地价推动房价的事实能从人的心理上得到解释，所以“地价推动房价”的说法成立，是地价推动了房价。由

6、于“房价带动地价”和“地价推动房价”都能从人的心理上得到解释，所以笔者认为，既是房价带动了地价，也是地价推动了房价，它们是房价地价完整关系中的两个环节，单独强调其中某一个环节都是片面的。二、房地产企业与政府争论房价地价关系的实质是想把降低房价的责任推给对方房地产开发活动涉及3种力量，一是政府，它是土地供给方；二是房地产企业，它从政府那里购买土地，建成商品房后销售；三是老百姓，商品房购买者。中国的国有土地法律上归国家所有，国务院是其产权代表，但实行的是属地化管理，由市县政府具体操办出让土地。市县政府通过出让土地可以获得大量收益，不仅包括直接的土地出让金，还包括其他许多税费收入和实物

7、收入。房地产企业则获得很高的利润。在房地产开发过程中，无论是政府获得的收益还是房地产企业获得的利润，都要加到房价上去，最终要由消费者买单。所以在房地产开发活动中似乎给人一种印象，是地方政府与房地产企业勾接起来欺负老百姓。随着房价的节节攀升，老百姓受不了，于是骂声一片，要求降低房价。面对老百姓的骂声，房地产企业可以置之不理，因为资本的本质就是要赚钱，房地产企业可以作一些慈善捐款，但慈善捐款不是房地产企业法定的履行义务。面对老百姓的骂声中央政府可受不了，因为中央政府是对人民负责的政府