房价为什么难降

《房价为什么难降》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房价为什么难降？楼盘空置率极低，为何房地产商依然赚钱？……本文将用数学原理为你解答疑惑，让你看清楚房地产神话是如何产生的。自从国家出台了各项政策抑制房价后，房价并没有如老百姓所愿，如同07年的股市一样一落千丈，一蹶不振，只是放慢了涨价的步伐，高房价依然坚挺的矗立在那里，普通市民依然望高房价生畏。由于这些政策收效甚微，老百姓开始怀疑国家治理房价的决心和能力。而政府和地产商更是相互指责：政府埋怨地产商“捂地不建、坐收暴利”，地产商则指责政府“抬高地价、坐地生财”，上演了一出狗咬狗的闹剧。演戏的人义愤填膺，看戏的老百姓若有所思但又无可奈何，只能看着多收的三五斗，期待着房价下跌。在国八条等

2、政策出台以后，房屋成交量急剧下降，但房价并没有因为成交量的下降而下降，甚至不降反升，潘石屹、任志强这两位文化商人更是不断鼓吹，打着口水仗，叫嚣着房价不会下降，不过老百姓聪明了，我不买了，你自个玩去，空有一堆房子也生不出票子，业绩下降，公司维持不下去了，自然会降。老百姓的想法很正确，也很符合社会常理，但短期内房价确实难降。下面我就用数学来告诉你为什么。1.炒房客只是房产大鳄用来掩盖真相的棋子不少炒房客声称：我不会降价卖房，我手里这些房子出租我这一生也衣食无忧。看了这些炒房客的言论，很多人相信了，的确，经过这些年的经营他们已经衣食无忧了，甚至算是富贵人家。但如果我们替他算一笔账，你就知

3、道炒房客有多心虚。一个100万的炒房客通过借贷、抵押等手段买了五套房，买房均价100万/套，现在房价涨到200万/套，他现在的总资产是1000万，负债400万，如果此时出手，剩余600万，净赚500万。但是由于国家的各种规定，他的房子现在不能出售，只能等一年后出售，如果一年后房价降到100万/套，那么他一分未赚，还赔了银行的利息。所以他不希望房价下降。对于房租，以北京二环附近为例，一套价值200万的房子，月租金6000，一年的房租七万，年收益率为3.5%，而200万在银行做基金等投资，一年的收益率大概不会低于十万，如果眼光稍微好点，十个百分点的收益应该很容易，收益为二十万。那么对于

4、租房者来说其实是出于亏损状态，如果炒房者是借贷炒房，那么按照8个百分点的借贷利率，他一年必须还款十六万，那么房租仅仅只够他还款的零头。房价：200万。租金：月租金：6000，年租金6000*12=72000年收益率：72000/200万=3.6%借贷：200万，利率8%，一年需支付利息200万*8%=16万盈利：72000-16万=-88000炒房者用房租来炒房年收益率亏损接近9万，是否觉得很可笑，唯一能够支持炒房的就是房价的飙升，而且房价增长的速度要大于银行8%的利率。如果房价停止增长或者开始下降对于那些借贷的炒房客就是致命一击。这些小鱼小虾在担惊受怕的同时，也背上了让房价上涨的

5、罪名，真替他们冤屈。2.房产商的暴利是支持他们涨价的最终武器？150多年前卡尔.马克思这样说：如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律。如果有了300%的利润，你想象会发生什么？现在我们做一个假设，开发一个小区，房屋一百套，每套价值一百万，成本价每平米一万元人民币。总成本=100*100万=10000万。如果此时每平米一万两千元，每套房子买一百二十万，那么利润率为20%，参照我国现在的利润率，你就知道这是多么丰厚的回报。总销售额=100*120万=12000万。利润=

6、总销售额-总成本=12000万-10000万=2000万利润率=利润/总成本=2000万/10000万=20%这个时候为了不亏损，房产商需要销售最少1个亿，那么意味着要销售多少套房子呢？10000万/120万/套=83.3套房地产商人造了100套房子，只有售出84套房子才能保本，而最后他们手里剩下的房子只有16套，需要全部出售，他们才能获得两成的利润。如果房地产商这样善良，那么我们的社会就会河蟹很多，可惜他们的灵魂比你想象的要肮脏很多。他们选择将房子捂着不卖，通过炒作，现在房价变成了每平米两万元人民币。参照上面的公式：总成本=10000万总销售额=20000万利润=10000万利润

7、率=100%此时仅仅需要销售50套房子，房地产商就能保本了，而一旦全部出售，他将获得10000万的收益，按照第一种模式，房地产商需要卖出五百套房子，也就是开发五个同样规模的小区才能获得第二种模式一样的报酬，如果一个小区开发到出售一共需要两年时间，那么要赚取一个亿的收益，他需要十年的时间，而第二种模式仅仅需要两年。如果房子继续捂着不卖，现在房价变成了每平米四万元人民币。总成本=10000万总销售额=40000万利润=30000万利润率=300%此时仅仅需要销售25套房子