龙城华庭开盘前营销推广-提案稿

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1、1龙城华庭阶段性（开盘前）营销推广建议书杭州泛思2007.06.23内　容　提　要市场分析阶段推广总结本阶段整合推广广告计划广告表现开盘推广思路推广内容市　场　分　析4市场分析／卖方情况1、住宅供应量增加，诸城市政府推出楼宇经济，加大旧城改造力度，以提升城市品位和形象。拟建高层项目：45个，其中已定及在售项目共26个。新开工面积：95万方；新增（小）高层住宅面积：40万方。其中已定（基本上年底前动工）约25万方。在售项目2个：中天花园和金屋小区，年底前共有高层、小高层房源450套左右。5关键词／楼宇经济性质鉴定：属政府经济行为，政府形象工程。目的分析：提升

2、城市品位，建设和谐社会；增加财政收入，非打压、抑制房产。同本案关系：从目标客户角度，沿街商住楼居住品质低下，同本案的不直接冲突；从市场层面，加深客户对高层住宅认识，提升高层住宅认知度和接受度。62、5月、6月份市场成交量快速下滑。市场分析／卖方情况楼盘名称阳光河畔中天花园正大文苑风度国际人民家园天和小区金屋小区万福花园５月销售５－６套２－３套１－２套0套40多套４－５套１０多套２－３套６月销售２－３套１套０套０套１０多套１－２套２－３套０套73、6月份部分开发商开始涨价销售，同时开展优惠活动市场分析／卖方情况楼盘名称中天花园正大文苑人民家园万福花园家和花园

3、永康佳苑６月售价3000元/m２2000元/m２120元/m２2330元/m２2180元/m２/上调幅度50-80元/m２50元/m２80元/m２50元/m２30元/m２100元/m２84、增加广告投放，以发放ＤＭ单、报广、电台为主。市场分析／卖方情况楼盘名称中天花园风度国际正大文苑万福花园皇家半岛广告投放电视广告每周均有报纸广告报纸广告／电视广告／发放ＤＭ／短信广告报纸广告短信广告／电视广告95、6月份进入传统销售淡季。市场分析／卖方情况根据诸城同行经验及市场情况，每年最热的６－７月份，最冷的１－２月份都将是诸城房产销售进入一个低谷期。10市场分析／买方

4、情况高档客户：认为诸城的房价会跌，但对其购房并不造成影响。购房主要为改善居住条件和生活品质，更看中小区周边环境和小区的综合素质，价格不是第一考虑因素。注重小区的知名度和美誉度，高档房产更容易得到他们的关注。11市场分析／买方情况普通客户：消费者普遍认为诸城房价将下跌，持观望态度。后市供应量充足，认为可挑选余地较大，不急于购买。对于广告宣传及价格变动都保持观望对比，等待高层物业价格的出台。相对于传统广告手段而言（报纸，ＤＭ单）新的广告形式接受度更强。12市场分析／总结进入传统淡季，成交量下滑。即将入市的高层物业，对普通住宅市场冲击大。消费者观望情绪严重，市场

5、处于胶着状态。大部分楼盘采取主动出击策略，希望通过提价打破僵局。消费者容易接受新广告方式。13阶　段　推　广　总　结14推广总结/广告1、户外广告和平街／人民路灯箱，开发区／收费站户外，工地户外。总结：客户：90%以上的登记客户是受到户外广告知晓本案，其中67%的客户具有较强的购房需求。（指开工前登记客户）同行：普遍认为本案的国道收费站和和平街的广告形式及画面大气，工地广告简洁、大方，符合高档楼盘形象。15推广总结/广告2、报纸广告潍坊日报／晨鸿信息招聘广告，开发商及区域宣传软文。总结：招聘广告顺利的达到预期效果，人员基本到位。开发商宣传和区域宣传软文，将

6、本案的地理位置和开发商形象基本树立，在高端客户（公务员、企事业单位）中有一定的效果。16推广总结/广告3、快讯直邮《龙城华庭快讯》及“感恩书信”活动。总结：提升企业文化内函，既达到了宣传项目的目的又树立了企业品牌，达到了广告与形象双重宣传。反映了宝纺置业热忠社会公益，积极融入到诸城百姓生活，树立了浙商的品牌形象。8万多的学生家长能收到本案的广告单页，起到了很好的宣传作用。17推广总结/活动4、活动宣传⑴龙城华庭方案评审会总结：通过方案评审会，诸城的专家及领导知晓熟悉了龙城华庭，并对本项目提出指导意见，是政府关注的重点项目，为本案在后期的推广奠定了基础．18

7、推广总结4、活动宣传⑵《传统文化与现代居住研讨会》总结：此次活动在与会人员心中产生了较大的反响。与会人员均表示在开发商和消费者中间起到了桥梁作用，有一个很好的互动效果，此类活动应广泛的推广。同行：认为该活动让同行间有个沟通的平台，对促进诸城市的房地产市场发展有很好的促动作用。19推广总结4、活动宣传⑶龙城华庭开工暨销售展示中心开业庆典总结：通过本次活动后三天，累计客户共计120多个，来电共计76个，来访45-50个。90%以上来电客户中，70%的来访的客户是通过开工信息前来咨询,剩余客户受展示中心吸引前来的。从客户、同行、嘉宾反应情况来看，是比较成功。20

8、推广总结／客户登记登记客户中67%的客户具有较强的购房需求。16%