鼎易项目市场调查报告95782620(NXPowerLite)

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1、鼎易地产学府路项目市场调研及项目定位报告昆明合富辉煌房地产经纪有限公司（香港联交所上市编号：７３３）2008年2月1报告目录PART1昆明宏观经济分析PART2昆明房地产市场整体分析PART3西市区房地产市场分析PART4项目细分市场分析PART5区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究PART6项目定位建议PART7项目规划建筑及户型建议2PART1昆明宏观经济分析31.1昆明概况综述（面积人口宏观区位等）昆明是云南省的省会，全省的政治、经济、文化中心和交通通信枢纽，西南地区的中心城市之一，国家历史文

2、化名城，我国重要的旅游商贸城市。据2005年《中国城市发展报告》评估，在中国50个重点城市中，昆明城市综合实力排第28位，在西部地区列第4位；城市发展潜力排第25位，在西部地区列第二位。截止2007年底数据显示，昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平方公里，常住人口619.33万人，主城面积180平方公里，人口366万人。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报41.2经济增长情况（GDP）昆明市国民经济近几年快速增长，连续4年两位数增长，综合实力继续增强。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计

3、公报51.3产业结构第三产业比例较大，商业发展活跃。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报61.4固定资产投资在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，固定资产投资稳步增长，但是昆明市相对于其他省会城市来说，城市化率仍然较低，房地产发展空间巨大。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报71.5人均可支配收入昆明市城镇居民人均可支配收入连续增长，2007年人均可支配收入达12083元，比上年增长12.2%，排在云南省各

4、大城市之首，居民具有很强的消费能力。数据来源：国民经济和社会发展统计公报81.6城市规划以滇池为中心的“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展思路整体促进城市快速发展。91.6.1新昆明的城市建设对房地产的拉动按新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的619.33万发展到800万人，城镇人口由366万发展到650万人，城镇化率由59％提高到81％。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四环现代新昆明城市区的460平方公里，城市空间较大扩展，生态环境明显改善；同时由于城市经济的聚

5、集效应和规模效应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2007年翻3.49番，人均GDP达55050元。随着新昆明建设与居民生活提高，房地产市场也将得到很大的发展数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报101.7政策环境2007年国家颁布的房地产政策大盘点111.7.1加息及货币收紧对房地产的影响2007年以来，央行实施了六次加

6、息的同时10次提高存款准备金率，收缩房地产贷款。这极大地增加了房地产的融资成本及融资难度，对那些对房地产贷款依赖程度较大的中小开发企业而言，将逐步被淘汰出房地产市场，纵向或横向联合或寻求上市将是房地产企业发展的必然发展方向。长期来看，提高利率增加的开发成本最终还是将会转嫁到消费者身上，同时使开发商行为趋于稳定或保守，因而导致供应量的减少，进一步推高房价的增长。对于消费者而言，利率提高对房贷压力的增加并不明显，对购房行为的影响相对较小。121.7.2第二套房贷的影响9月27日，央行、银监会联合发布通知

7、明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行。第二套房贷政策极大抑制房地产的投资需求，同时也一定程度上延长了自住性需求的换房周期，在一定程度上抑制了房地产需求市场空间的增长，但对于中低端市场需求和高端物业市场需求的影响不是很大。131.7.3物权法2007年3月16日，历时14载、8次审议

8、的《物权法》在今年十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，于10月1日起正式实施。《物权法》关于“住宅建设用地使用权期70年满后自动续期”、“车库归属由当事人用出售出租等方式约定”、“征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿等有关规定”，践行了“有恒产者有恒心”的理念，迈出了保护私有财产里程碑的一步。对于消费者来说，物权法的实施，是一个重大的利好，其拥有的物业必然就有了真正意义上的产权。物权法的出台坚信了消费者和投资者的信心，从长远来看，会促进房地产行业健康发展。141.7