金丰易居-南京福基项目提案报告（60页） (NXPowerLite)

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1、金丰易居·普润地产地址：上海市徐汇区枫林路200号2—5楼电话：021-64039977网址：WWW.PNR.CN总体规划功能布局配套功能设施启动策略景观与园林建议住宅研究酒店商业会所小高层多层报告构架项目整体定位客户定位：阶层：中产阶级，改善型居住体验区域：大厂地区为主，辐射六合、浦口地区价值取向：精致、时尚、性价比高产品定位：综合物业：商业：产权式商铺（售后统一包租经营）+邻里商业街（直接销售）酒店：产权式三星级商务酒店，50平方米标房、80平方米套房（售后统一包租经营）住宅：100~105平方米的小三房（多层）105~110平方米的小三房（小高层）创新产品：短进深、大面宽、户户朝南

2、的2+1小三房户型设计：舒适性为主，兼顾总价建筑规划：外区与内区的结合/组团式布局核心元素：邻里商业街区/三星级商务酒店/休闲娱乐区社区配套：酒店/会所项目整体定位总体规划及布局建议KPI体系内因外因城市配套资源的影响捷运系统对项目价值的影响城市文化资源的影响建筑形式单体建筑的魅力建筑集合的魅力建筑细节的魅力识别系统的魅力时间的魅力功能形式体系合理的交通体系多功能多层次的建筑功能评价指数体系演绎重大事件的舞台硬性指标人的活动及心理感受人文符号人的活动引导人的消费心理引导精神归属中心区域标识步行系统特色符号语言……纪念性/风格化建筑（群）软性指标整体规划及布局建议价值体系人文价值规划价值居

3、住价值功能价值餐饮/休闲/娱乐酒店/会所形成多层次的物质、精神体系酒店提升项目价值产品价值景观价值创新产品形式带来生活品质与品位提升独特设计平添居家生活情趣亲树亲水带来的愉悦健康生活方式一种令人向往的生活方式和文化主张城市新文化的代表带来的目光聚焦无形价值产生的有形价值几何级增长合理天际线排布邻里共享建筑标杆城市交流空间向生态居住空间自然过渡社区共享空间独特建筑带来的艺术鉴赏价值全方位理想生活中心整体规划及布局建议价值体系经过经济测算和市场考量，在容积率为2（即8606.7*2≈18000平方米左右的情况下，如下配比可以较低风险实现利润最大化物业类型建筑面积百分比备注小高层480026%

4、10复11的小高层多层12007%5复6的多层社区邻里商业16008%产权式商铺480026%售后统一包租经营产权式商务酒店600033%售后统一包租经营合计18400100%经济测算前提：商业及酒店等高附加值产品所占比例的最大化价格确定方式：同类产品以市场比较法作为定价基础；为更大的规避项目的市场风险和政策风险，本销售价格的制定本着谨慎性、稳健性的原则；整体规划及布局建议物业配比本项目的物业排布建议综合考虑了规划限制条件、资源情况、道路噪音和项目定位四方面的要求地块南侧布置多层，北侧布置小高层形成合理的天际线，中间排布大尺度集中绿化与水系形成围合式组团布局地块最北侧沿扬新路（车流量人流

5、量较大，绿化遮挡少，商业价值较大）可布置两层邻里商业街2413地块最西侧沿新华路（绿化遮挡较为严重，商业价值相对不大）可布置三层产权式商铺（含大型餐饮、娱乐城）地块沿扬庄转盘处，排布原则为通透/昭示性强，建议布置12层三星级产权式商务酒店整体规划及布局建议排布原则总体配套及功能设施酒店商业会所酒店研究目前酒店现状目前大厂地区的酒店以低中档为主，包括南钢宾馆、南化宾馆、扬子饭店以及雅家达商务酒店，酒店经营以客房住宿、餐饮接待为主，内设标准房、单人房、豪华套房以及歌舞厅、健身网球、美发厅、大小会议室等，客房数量大多在100套左右，标准间价格在150元左右。现酒店存在以下共性：大多数酒店经营情

6、况尚可，以南钢宾馆为例，在江苏南钢篮球队比赛期间，客房基本爆满；各酒店无论是外部形象还是内部设施都过于陈旧，且管理较为混乱；酒店配套缺乏特色，无论是餐饮还是娱乐配套项目都没有形成良好的氛围。①扬子饭店④雅家达商务酒店酒店研究酒店功能解析综合考虑酒店自身作用与地块的关系，酒店应该具有以下三种功能：盈利功能配合住宅及商业的销售促进区域的后期发展区域标志出色的昭示作用满足未来大厂、六合、浦口地区乃至整个江北地区的商业需求（居住、会议、宴会、高档休闲等）与住宅形成梦幻组合，在大大提升本区域价值感的同时，满足部分住宅客户对酒店的居住需求吸引商业人流，凝聚商业氛围，为陌生区域迅速形成商业中心提供强势

7、的发力点形成独特景点，为本地快造势吸引宁六公路的来往客流，是本项目有效的软性宣传手段酒店研究酒店定位——建议定位为三星级商务酒店随着大厂地区的不断发展，商务客数目将迅速增长；对南钢集团、南化集团、扬子集团调研显示，化工产业将带来大量的中端客商、中小型公司工作人员，因此，中档的商务酒店是非常需要的。根据酒店业内人士访谈，江北地区入住率最高、最热的酒店集中在三星级中档酒店；结合客户需求及区域定位：三星级更符合本项目酒店定位。在南京市规划