金丰易居：上海周浦商业初步定位及概念性规划方案报告2009 (NXPowerLite).ppt

《金丰易居：上海周浦商业初步定位及概念性规划方案报告2009 (NXPowerLite).ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、周浦商业金丰易居·普润地产2009年6月初步定位及概念性规划方案报告市场竞争策略区域市场环境业态组合方案相关案例借鉴空间落实规划初步收益测算区域市场环境周浦商业现状消费结构特征未来人口导入周浦公园轨道交通11号线周浦东站周浦新行政中心康沈路关岳路周东路年家浜路小上海周浦万达印象春城商业周浦医院大润发绿地东上海中邦金座康桥半岛商业街周康商业现状消费结构特征未来人口导入小上海周东路年家浜路关岳路康沈路秀沿路（大润发）建筑体量18万平米，2、3层的商业街及商业广场约3万平米的住宅底商，2或3层约5万平米的社区底商，1或2层约5万平米的社区

2、底商，1或2层约4万平米的社区底商，1或2层约2.5万平米，3层，大润发约2万平米主力面积100-300㎡面积为主50-100㎡面积为主50-100㎡面积为主50-100㎡面积为主100-300㎡面积为主100-300㎡面积为主业态配置服饰（60%）、餐饮（20%）、娱乐等社区配套（80%）、餐饮（20%）社区配套（45%）、餐饮（35%）、服饰、娱乐等社区配套（55%）、餐饮（20%）、娱乐（25）等餐饮（37%）、服饰（32%）、娱乐、社区配套等社区配套（60%）、餐饮（20%）、家装公司等经营档次中低档，品牌小肥羊火锅、避风塘

3、、NIKE、ADIDASs等中低档中低档中低档中档中档经营方式一期出售，二期出租，有统一的经营公司管理出售出售出售出售出售租金水平3-6元/㎡·天2-3元/㎡/天3-4元/㎡/天2-4元/㎡/天3-6元/㎡/天4-6元/㎡/天目前周康地区的传统商业区周康商业现状消费结构特征未来人口导入目前周康地区的新兴商业区万达广场中邦金座绿地东上海建筑体量31.5万平米，有商业广场、商业街、酒店式公寓、SOHO办公等2万平米，2层沿街、内街商业规划10万平米主力面积50—1000㎡面积为主80—200㎡面积为主/业态配置购物、餐饮、休闲、娱乐、教

4、育等社区配套、服饰等/经营档次中档，万千百货、国美电器、乐购超市、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家电玩城、一兆韦德健身、石浦大酒店等12家主力店中低档/经营方式租售并举，由经营管理公司统一管理出售/租金水平4-6元/㎡/天3-4元/㎡/天/开业时间计划09年9月开业已开业，60%空置/周康商业现状消费结构特征4、区域内新兴的万达广场是整个南汇地区的唯一一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的大型商业广场，将引领整个区域商业市场的发展；周康地区的商业格局正经历着商业功能升级、商业层次提升的阶段。未来人口导入业态购物（服饰、家电等）餐饮休

5、闲娱乐文化教育社区配套其他比重15%30%10%3%40%1%1、周康地区的商业主要集中在康沈路段（川周路以南、年家浜路以北）；主要为1-2层的沿街社区底商，只小上海广场形成了一定的市场规模商业业态比较单一，以社区配套、餐饮为主，区域各业态配比如下所示：2、没有统一的经营公司进行管理；市场经营档次较低，消费环境比较零乱。3、区域内的租金大多在3-4元/㎡/天，最低的只2元/㎡/天，最高达6元/㎡/天。小结123周康商业现状消费结构特征未来人口导入商业经营者多为周浦、康桥的当地居民及少量江浙客户；由于周康区域的人口增长速度较快，就近购

6、物消费的欲望较强烈，所以经营状况尚可。消费群体特征消费能力当地原居住人口涵盖全年龄层，消费意识较为保守，讲究实惠就地便利消费市区导入人口主要为年轻人士，注重品牌、注重消费环境消费能力强，较多选择去市中心购物消费园区商务人口教育程度较高，有一定的生活情趣，注重消费环境消费能力非常强，较多选择去市中心及其它繁华地区购物消费区域消费群体分析区域经营特征分析区域消费结构分析吃穿住行医疗、教育、娱乐等30%15%40%5%10%目前周康板块在售住宅项目存量还有156万㎡未来供应（08年1月至今）——住宅用地出让总量约45万㎡；其中周康板块约3

7、7万㎡，预计09年-10年面市。本地居民的去化能力已经饱和，按照人均30㎡来计算，156+37=193万㎡，193万㎡÷30㎡/人=6.5万人，未来将导入约6万的市区人口。规划中的各个经济园区，已引进企业近1300家，12家世界500强投资的企业。根据周康综合经济区整体规划，未来将吸引大量高科技创新人才引入，也势必导入一定的人口。按照50人/企业计算，预计将导入7万商务人口。目前周浦常住人口16万，流动人口5万，中心镇目前常住人口有6万，流动人口3万。未来3-5年，周浦人口至少达到34万。周康商业现状消费结构特征未来人口导入市场竞争

8、策略A20秀沿路年家浜路周祝路A3周浦东站周东路周园路杨高南路沪南路康沈路小上海绿地东上海万达1.4km2.5km0.7km印象春城恒河中路大润发2km机会优势劣势交通便捷，出行方便；区域商业比较落后，有发展空间；周边住宅区林立，20