房地产企业项目授信管理

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1、房地产企业项目授信管理房地产信用管理师课程路虎林教授根据教学计划和考试要求，本次我想和大家讨论的问题有三个：1.什么是授信管理2.谁来做授信管理3.怎样做授信管理2021/7/252一.什么是房地产企业的授信管理2021/7/2531.张先生怎么会欠银行的九期贷款？2021/7/2542008年3月，石家庄的张先生准备通过按揭的方式购买住房。当他向银行申请按揭贷款时，却被告之他已在某银行办理了30余万元的按揭贷款，并且已有逾期9期未还的不良记录，银行对他的贷款要求给予回绝。2021/7/255后经了解查实，某开发商通过不法手段获得了张先生的身份证复印件，并用伪造张先生的贷

2、款资料，在石家庄某银行骗取了近30万元的贷款。张先生无辜背上了近30万元的债务，感到十分气愤。目前，他正积极准备通过诉诸法律为自己讨回公道。2021/7/256此案是一起明显的诈骗银行贷款案件。据媒体报道，石家庄某银行在办理按揭贷款过程中，严重违规操作，不认真审核贷款人资料，不与贷款申请人本人见面，仅凭开发商提供的伪造的贷款人书面资料就发放贷款，不仅使自身受到了损失，而且也给张先生带来了严重伤害。2021/7/257这个案例告诉我们：石家庄市的该银行的授信管理出了差错。2021/7/258本案中，石家庄某银行在为诈骗分子行骗打开方便之门的同时，自己也成了受害者。这起案件再

3、度给商业银行敲响了警钟。2021/7/2592.中国银监会银监发[2008]42号文件2021/7/25102008年5月份银监会有关部门曾到上海等地调研。并就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人士座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题需要加强管理采取有效措施防范风险。’‘并要求国内各商业银行对房地产市场的“假按揭“、“假首付“、’‘假房价‘’等“三假‘’行为进行严厉整治。2021/7/2511二00八年五月二十六日，中国银监会发布了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》的文件。（银

4、监发[2008]42号）。在这个通知中，提到：2021/7/2512近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房地产贷款业务发展迅速。与此同时，也产生了许多问题。2021/7/2513一是由于近年来房市景气，个人住房贷款需求旺盛，一些商业银行产生了盲目乐观的思想，放松了对借款人资信审查标准，甚至认为只要有房产作抵押就不会有风险，只看房子不看借款人，降低了借款人的准入门槛。2021/7/2514二是房地产价格经过几年快速攀升后存在回调压力，部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过借款人首付款的现象；少数商业银行房贷客户还款能力下降，违约事件有所上升。2021/7/25

5、15三是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段办理“假按揭”，骗取银行贷款；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为购房者垫付款等手段违规为借款人办理“假首付”，将风险转嫁给银行；或通过虚高房价更多地套取银行贷款，以及通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银行判断并套取银行贷款等问题。2021/7/2516四是个别银行以混淆个人购房和法人购房、销售大套房并搭配小套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押经营贷款等方式逃避二套房贷政策约束；有的以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；有的外资银行至今尚未执行二套房贷政策

6、，甚至以此为手段抢拉客户。2021/7/2517鉴于上述情况，中国银监会提出：1.关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管控能力相适应的授信管理体制。2021/7/2518各行董事会应要求商业银行加强宏观经济运行的分析，关注房价走势和房地产行业发展趋势，关注经济周期波动可能给房地产信贷业务带来的风险。2021/7/2519要根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情况下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。2021/7/2520要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地产贷款专项压力测试，重

7、点就房价、利率波动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。2021/7/2521根据压力测试情况强化风险管理管控措施和调整业务发展策略，不断完善房地产信贷风险管控制度，建立与承受能力和风险管理能力相适应的房地产授信管理体制；优化业绩考核体系，引导分支机构树立风险意识，切实加强对房地产行业的授信管理。2021/7/2522二.严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人的资格管理。2021/7/2523三.严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险。2021/7/2524四.加强监管，加大违规惩戒，严肃