首创广东芭蕾雨五彩奥莱商业地产项目市场定位及规划建议报告

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1、【芭蕾雨-五彩奥莱】项目市场定位及规划建议报告第一部分：回顾芭蕾雨—五彩奥莱佛山、湖州项目区位概况1佛山项目区位本章将针对佛山市三水区芦苞镇--【芭蕾雨-五彩奥莱】项目进行客观分析，并依据市场规律和未来发展远景作出商业规划思路，为项目商业组合定位、开盘、招商奠定决策依据。标志性旅游景观芦苞涌OUTLET印象-位置概念印象-区域位置佛山三水项目：紧邻五市一县。广州市。面积7434.4平方公里，人口720.62万人万。清远市。面积1.9万平方公里，人口403万。四会市。面积1257平方公里，人口36.3万。肇庆市。面积1.5万平方公里，人口405万。高要市。面积2206

2、平方公里，人口73万。123451小时佛山20分钟40分钟地理位置相对弱印象-区域位置印象-位置概念本项目芦苞镇芦苞镇位于佛山市三水区中北部，是珠三角都市圈腹地---佛山市三水区；是珠三角通往西翼之要冲，是历史商埠，素有“小广州”之称。距广州市中心区35公里。芦苞镇四至：东：广州市花都区赤坭镇，南：三水乐平镇，西南：与肇庆四会市相连，北及西北：与三水大塘镇接壤。印象-区域位置印象-位置概念芦苞镇域总面积105平方公里，人口近5万人。OUTLET三横两纵公路四通八达，内外联通，珠三角外环高速横跨北江两岸，联通广州白云国际机场与肇庆，高尔夫球大道使芦苞中心城区与旅游开发区

3、连成一线，芦湖路东出花都、南海，大南路、塘西工业大道并驾齐驱，纵贯三水南北。从芦苞城区到广州白云国际机场、广州市区及佛山均不到50公里路程、45分钟时间。芭蕾雨-五彩OUTLET效果图项目交通图示项目地块图示效果图店铺效果图OUTLET区位图湖州项目区位本章将针对湖州市【芭蕾雨-五彩奥莱】项目进行客观分析，并依据市场规律和未来发展远景作出商业规划思路，为项目商业组合定位、开盘、招商奠定决策依据。标志性旅游景观太湖OUTLET印象-位置概念印象-区域位置地理位置优势，自然化境佳本项目下沙奥莱湖州上海杭州苏州常州无锡青浦奥莱项目所处湖州市太湖旅游度假区地处长三角腹地，南近

4、杭州，东接上海、苏州、北临太湖、陆空交通网线十分发达，地理位置得天独厚。同时具备丰富的旅游资源，更有珍惜的大面积湿地景观，具备规划为世界品牌折扣中心的各项基础要素。芭蕾雨-五彩OUTLET效果图项目地块图示项目交通图示第二部分：芭蕾雨—五彩奥莱SWOT分析21234佛山项目SWOT本案自然环境一流，与设计建筑风格相匹配（绿植、山丘、水系、高尔夫场地）。没有竞争对手目标商圈的品牌消费意识较明显，消费能力较强、有一定的市场空间。（广州、佛山）基本具备项目需求的客源基础。位置偏僻，距目标顾客商圈（广州1小时、佛山40分钟）较远。交通路网状况较差，驾车到达本案不畅。商业一期主

5、展示面被村民住宅遮挡，对外展示效果明显受损。短期内周边基础客流密度不足，其他商业业态招商存在较大难度。招商客户或商业开盘总量不足，将导致开业败笔。交通无法妥善解决，将会对目标受众的忠诚度造成威胁服务项目【环境/招商比例/服务功能等】是成败的关键景观独特，可借景造景，达到全新概念塑造和空大受众圈竞争环境小，可利用特性新引知名客户打造芦苞整体概念，将增大项目成果的机会优势劣势威胁机会1234湖州项目SWOT优势劣势威胁机会外部环境得天独厚；与青浦奥莱、下沙奥莱、赛特奥莱、燕莎奥莱相比，整体环境优势明显。如太湖美景、高端别墅区等。交通线路顺畅；从高速下线后，有一条直通线路直

6、达本案，对外阜驾车族到达非常便利。与本地区商业现状相比，本案品牌竞争优势明显。本案客流需求的基本保障：充足的旅游人口。如按现有规划，项目只开一期，则建筑体量规模较小，会导致商业品牌总量、及配套业态不足，与周边临近的奥莱同业态项目相比处于劣势。重点商圈（上海、杭州）的目标顾客来店距离较远，购物的交通成本较大。与青浦奥莱、下沙奥莱相比明显处于劣势。首创奥莱在当地的市场知名度与周边同竞争对手（青浦、下沙）相比偏弱，暂时无法强势形成对周边地区的顾客吸引力湖州经济的发展速度较快，个人持币受众较为明显，引导性消费理念会比较容易被地区接受地产契机。是指地产热现象，也会给我们创造机会

7、因投资成本相对低，所以在开发业态上存在机会项目规划配套总量不足及招商配套客户在开业时不能同期都会导致开业败笔。传统社区生活模式的改变受众人群要有适应期，对于接受过程期间是我们必须扛过去的，不能坚持则存在风险受国控大政策影响，在任何时期都存在风险，如：持币等待、投资消费模式转移、保险完善等等配套设施不足，地区配套不足，且单一，所以招商也存在难度第三部分：芭蕾雨—五彩奥莱规划原则3定位思考！“芭蕾雨-五彩奥莱”是以品牌零售业态为核心，结合市场不同需求，通过业态组合创新、业态功能创新、运营模式创新，营销手段创新，把项目打造成具有广泛影响力和快速聚客力，满足