青岛青岛世纪广场项目

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1、1谨呈：青岛世纪广场投资有限公司青岛青岛世纪广场项目2首先需要明确和达成共识的是，在规避风险的前提下，尽量挖掘和提升物业的价值是本报告的核心思想，所有提出的举措及建议都是以此思想为基础的。3青岛世纪广场项目定位和整体发展战略世联地产顾问（中国）有限公司二○○四年三月4第一部分报告正文5研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式6研究步骤区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供

2、求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式7项目界定8项目区位分析项目位置老城区中心老城区中心新城区中心沿海岸线风景区八大关风景区青岛绿肺太平山9地块规划指标占地面积：21784.2㎡地块形状：类似长方形，长约为155-162米（临海面），宽为128-133米容积率：4土地用途：公寓、办公楼、会议、娱乐等建筑功能：办公、公寓、商业、停车10本项目界定为城市中心区域的综合体物业具有的特点：CBD的边缘，紧邻行政中心；整个中心区域的绝版地块；拥有极好的自然资源；包含有办公、商业、公寓等多种功能；总建筑面积较小，约8.

3、7万㎡。11综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。12综合体（complex）综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本

4、而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。13综合体（complex）综合体的特点是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、

5、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。14综合体（complex）附：综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大15综合体的四种发展模式16综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、

6、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……案例：广州中信广场、深圳信兴广场17综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping

7、(主)+hotelapartment……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城18研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式19案例研究20案例研究内容背景资料项目定位功能构成经营方式项目特色关键驱动因素21模式一案例模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=office+hotel+shopping+apartment+……香港太古广场北京华贸中心特点：各功能均具有自身的特色，都可以成为综

8、合体的核心，他们可以互相补充和支撑，但相互间的依赖并不严重。22案例（1/2）——香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁