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1、我国房地产消费者权益保护问题探讨□尚国(中国人民大学公共管理学院,北京100872)摘要:文章在分析房地产消费者权益保护必要性和现有保护措施的基础上,探讨了我国房地产消费者权益保护的重点和途径,提出房地产消费者权益保护要紧密结合房地产业和房地产商品的特殊性,强制推行“房屋质量保证保险”这一国际惯例,切实保障房地产消费者权益,促进我国房地产市场持续健康发展。关键词:房地产;消费者权益;保护;问题中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1671-7023(2004)05-0111-04作者简介:尚国(1964-),男,河
2、北唐山人,中国人民大学公共管理学院博士后,石家庄经济学院公共管理学院副院长,副教授,研究方向为房地产管理与土地资源管理。收稿日期:2004-02-12《国务院关于促进房地产市场持续健康发审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问展的通知》(国发[2003]18号)指出:“房地产业题的解释》,其中明确指出,出卖人以故意欺诈关联度高,带动力强,已成为国民经济的支柱产行为销售商品房的,“买受人可以请求返还已付业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文
3、担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但是房化生活需要的基本要求。”这是继《国务院关于地产商品能否纳入《消费者权益保护法》,至今进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设还没有定论,因此给房地产消费纠纷的仲裁带的通知》(国发[1998]23号)发布以来的又一重来了诸多难题。所以,在新形势下如何对房地产要文件,对我国全面建设小康社会具有十分重消费者权益给予特别的关注与保护,是关系到要的现实意义。房地产业作为支柱产业,其特殊国务院年18号文件能否顺利落实的重大问题。商品——房地产在公民生活消费中的地位愈显1.住房商品化客观上要求保护
4、房地产消费重要,据统计,近年来消费者对房地产消费投诉者权益的案件逐年增多。因此,如何切实有效地保护房在计划经济体制下,我国传统福利分房制地产消费者权益,已是关系到房地产业能否持度弱化了城镇居民作为房地产消费者的权益,续健康发展的重要课题。除城镇少量私有住房交易外,基本上不存在房地产商品和房地产中介服务。房地产交易关系一、房地产消费者权益保护的必要性仅仅表现为居民与单位、居民与政府房管部门之间的福利租赁关系,而不是消费者与房地产目前我国对侵害房地产消费者权益案件的经营者之间的商品交易关系,居民作为房地产审理方式一般是通过司法途
5、径,适用的法律主消费者的权益也主要是通过行政手段而非法律要是《民法通则》、《合同法》及房地产相关法规,手段予以保护。近年来,随着传统福利分房制度对房地产开发经营者只适用一般合同过失责任的废除,住房商品化的全面实施,居民个人购置原则,而不是《消费者权益保护法》规定的严格商品房比例逐年增加,房地产中介、物业管理等责任或无过失责任原则。为保护房地产消费者服务业也从无到有发展并壮大,城镇居民已构利益,2003年4月,最高人民法院公布了《关于成房地产消费的主体,因此,客观上必然使房地·111·2004年第5期产消费者寻求最严格和最有效
6、的法律保护,即设有复杂组织机构的企业。其次,从个体行为上消费者权益保护。看,房地产消费者调控自身行为能力较差,是商2.房地产消费者权益关系到公民的基本生品和服务价格的绝对接受者,只能对价格变化存权利做出被动反应,不能任意调节其货币收入,个人伴随人类社会进步,消费者问题经历了一偏好基本是由消费者个性特征决定的,并容易个历史发展过程,特别是与商品经济的发展状受外来环境因素影响;而房地产经营者对其自况密切相关。改革开放初期,商品经济处于起步身经济行为有较强的调节能力,在市场中通常阶段,消费者保护多局限于食品和一般日用品。处于主动地
7、位,可以适应不同市场行情进行经20世纪90年代,消费者保护又多集中于价值营决策,如果在市场上取得垄断地位,还可以控相对较高的家电消费品上。1998年国务院23制商品和服务价格获取超额利润。再次,在掌握号文发布以来,住房制度改革进一步深化,房地信息资源方面,房地产消费者受专业知识及活产业迅速发展,个人购房已成为社会新的消费动范围限制,通常缺乏市场行情等方面信息;而热点,房地产消费者权益问题日渐突出,由于房经营者可以通过多种渠道充分了解市场信息,屋质量涉及到消费者的基本生存利益,使房地并能迅速分析、制定出灵活多变的经营策略。产消
8、费者权益成为消费者权益中最重要的权益从房地产市场的发育状况分析,我国房地之一。这一方面表明我国公民生存权利质量的产法规主要是围绕房地产开发经营市场制定的进步,另一方面也反映了房地产消费者权益保规范,而对房地产消费市场的规范相对欠缺,对护是社会经济发展的客观要求。房地产消费者权益的保护取向则
