我国典型城市房地产开发企业融资模式比较研究

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1、2010年第4期税务与经济No．4July15，2010(总第171期)TaxationandEconomy(SerialNo．171)殝檵檵檵檵檵殝檵檵殝经济纵横檵檵檵檵檵殝我国典型城市房地产开发企业融资模式比较研究112胡晓龙，王雪珍，石薇(1.上海大学，上海200444;2.上海立信会计学院，上海201620)［摘要］自2003年实施宏观调控政策以来，房地产企业融资问题便成为一个焦点。随着市场竞争的加剧及宏观调控累积效应的显现，越来越多的房地产开发商面临融资压力，如何解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。因此，在这一背景下研究我国房地产开发企业的融资状况及存在的问题，对于

2、房地产行业的健康发展有着重要的意义。［关键词］房地产开发企业;融资模式;比较研究;多元化［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1004－9339(2010)04－0034－05房地产业作为一个资金密集型行业，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的［1］过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。因此，通过什么方式、什么渠道进行融资是房地产开发经营过程中最重要的环节。一、我国房地产开发企业融资特点我国房地产业经过近10年的高速发展已成为我国市场经济不可缺少的组成部分，也是与金融体系联系非常紧密的一个行业，保证资金的供给是房地产

3、开发的关键因素。目前，我国房地产开发企业的资金来［2］源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金三个方面。根据央行分析，在房地产现有资金来源中，国内贷款部分几乎被银行贷款垄断，自筹资金部分在剔除自有资金后大多间接来自银行信贷，而其它资金部分的70%来自银行个人信贷(即所谓的个人住房按揭贷款)。因此在房地产行业现有的融资格局中，来自银行信贷的比例超过了一半。这种高度依赖银行信贷的单一融资方式决定了我国房地产开发企业融资状况与国家货币政策紧密相［3］关，而这种相关性促使房地产行业在面对国家实施从紧的货币政策时，易陷入融资困境;同时，房地产行业强烈的地域性色彩又使其在不同的区域形成不同

4、的融资格局。因此研究不同地域的房地产开发企业的融资格局，将有助于不同地域的房地产开发企业取长补短，完善自身的融资机制。本文将以上海为例，对我国的区域房地产融资格局进行分析。二、典型城市房地产开发企业融资比较分析为更好地分析上海房地产开发企业的融资模式并研究自2003年实施宏观调控以来我国房地产行业融资结构的变化，本文以2003～2007年的资金来源统计数据为分析样本，在此基础上选取我国房地产市［收稿日期］2010－05－04［基金项目］建设部项目“城市化进程中农民工住房问题研究”(项目编号:2008－R5－18)。［作者简介］胡晓龙(1976－)，女，江苏南通人，上海大学房

5、地产学院副教授，博士;王雪珍(1984－)，女，浙江江山人，上海大学国际工商学院研究生;石薇(1980－)，女，湖北武汉人，上海立信会计学院房地产系副教授，博士。34场具有代表性指标意义的华北北京、华南广州、华中武汉和华东杭州4城市与上海进行比较。1.2007年各城市房地产开发企业融资比较分析表12007年5城市各类资金来源同比变化表(%)国内贷款利用外资自筹资金其它资金城市同比增长占比上升同比增长占比上升同比增长占比上升同比增长占比上升上海－2．90－4．5132．330．341．00－3．6437．627．81北京26．36－0．993．55－0．2656．363．36

6、26．18－2．11广州50．292．4619．34－0．4019．34－2．3634．910．29杭州29．15－3．630．000．0015．22－3．6167．437．24武汉30．02－1．69－23．74－1．88－4．05－9．1881．2012．76注:数据来自上海市统计年鉴、北京市统计年鉴、广州市统计年鉴、杭州市统计年鉴和武汉市统计年鉴。图12007年5城市各种资金来源占比图从融资结构上看:上海市房地产资金来源中的自筹资金占比虽高于其他城市，但低于2006年水平，同时考虑到自有资金部分占比上升这一情况(2007年上海市房地产融资结构中的股权融资部分扩大明显)

7、，说明自筹资金部分中间接来自银行贷款部分的占比有所下降;其他资金占比虽上升幅度位居第二，但比重依然低于其他城市;定金及预付款占比不到其他城市的一半;利用外资占比同比小升，但略低于广州的3.19%;国内贷款略高于武汉的21．36%，但同比降幅最大。因为自筹资金、利用外资部分的相对高占比和国内贷款的相对低占比，所以可认为2007年上海房地产融资对银行贷款的依赖性低于其他城市。从资金来源变化上看:上海是唯一一个出现国内贷款和定金及预付款部分同比负增长的城市，特别是定金及预付款部分的降幅接近一半，而自筹资金同比增长率仅高于