北京市商品住宅市场价格收入比研究

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1、2010/1北京市商品住宅市场价格收入比研究彭鸿斌任宏摘要:房价收入比是衡量居民对房价购买承受力的指消费的基本情况，在可支配收入增长的预期下，家庭在住房上标，本文在构建商品住宅市场价格收入比模型的基础上，的消费会明显增强，其中若干时间所积累形成的家庭积蓄，决试图确定北京市房价收入比的合理区间，并进而对北京市定家庭支付首期付款能力。支付的首付款比例越高，可承受商品住宅价格水平进行评估。本文认为北京市商品住宅力越强。在我国长期形成的低消费高储蓄的消费习惯下，居市场的房价收入比已经超出合理区间，房价收入比已

2、超过民家庭的金融资产确实对家庭的住房购买力产生了积极的作大部分人的承受限度。当前北京房地产市场购房需求是用。(三)融资方式。融资方式包括可获得抵押贷款类型、贷由少数高收入阶层和大量投机群体所支撑的，商品住宅市款价值比、还款期限、贷款利率、首付款比例以及还款方式等。场存在较为严重的价格泡沫。通常条件下我国居民选择等额还款方法最多。贷款方式对支关键词:北京市商品住宅;房价收入比;价格泡沫付能力的影响表现在:家庭对采用公积金贷款的支付力比商中图分类号:F293.3文献标识码:A业贷款支付力强;首付款比例低、

3、偿还期限长则居民支付能力文章编号:1001－490X(2010)1－024－03强;利率提高则支付能力下降、利率下调支付能力增强。根据作者:彭鸿斌，重庆大学建设管理与房地产学院博士我国现行公积金贷款利率和商业银行贷款利率，采用公积金生;任宏，重庆大学建设管理与房地产学院教授，博士生导贷款的支付力比采用商业银行贷款的支付力提高30%左右。师;重庆，400030(四)住房消费比例。住房消费比例是指住房消费占收入的比例，美国住宅与城市发展部(HUD)规定用最多占家庭收从1998年至2003年，北京市商品住宅

4、市场上一手房价格入30%的金额作为应该支付的住房消费比例的标准。通常情保持平稳的态势，均价在4500元上下做小幅波动。但是从况下，参照我国银监会对住房还贷比例上限为月收入50%要2004年开始，北京房价开始飚升，五年内均价从2004年的求，可以得出我国对住房消费比例的控制为50%以下。相比5053元升至2008年的12584元/平方米，价格上涨之快令人之下，我国住房信贷政策较西方国家更为宽松。咋舌。与房价高速上涨不相称的是，居民收入增长缓慢。在(五)其他影响因素。家庭人口特征、婚姻状况和家庭构目前北京

5、房价高位运行的情况下，商品住宅市场能否可持续成等因素会影响家庭的收入和消费，进而也影响家庭的住房发展，是一个值得开发商和政府决策者考虑的课题。房价水支付能力。根据调查，我国中青年家庭的支付能力强于老年平是否可长期维持，可以用房价收入比来进行衡量。所谓房家庭，目前情况是35－45岁年龄段的家庭支付能力最强。其价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量原因是中青年家庭大多受过高等教育，人力资本含金量高;中居民对房价购买承受力的指标之一。确定房价收入比的合理国长期以来形成的传统使长辈的代际收益转

6、移，这也扩大了区间，有利于房地产市场的健康发展。青年家庭的住房购买力。一影响房价收入比的主要因素二房价收入比模型的建立从构成房价收入比的主要因素看，制约住房支付能力的住宅价格、家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向因素主要有住宅价格、家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消等，这些影响房价收入比的因素，从长期看是处在不断变化之费倾向等。(一)住宅价格。住宅价格指新建商品房及二手房等的市中的，因而居民的住房支付能力也是动态变化的。场加权平均价格。根据我国实际情况，住宅价格为房屋单位从现行房地产交易的基本

7、状况来看，多数家庭单位在完价格和住宅单位面积的乘积。可以看出在收入及住宅单位面成首期支付后，仍然需要依靠金融机构的贷款，所以住房消费积恒定的情况下，住房价格与支付能力成反比，单位价格越不仅要考虑现实支付能力，也要考虑未来的偿付能力。贷款高，支付能力越弱，反之越强。同样，在收入及房屋单位价格利率和偿还年限作为资金使用的成本，也对居民购房能力产不变的情况下，住房价格与支付能力也成反比，住宅单位面积生重要影响。以居民家庭单位的抵押贷款的可提供性(mort-越大，支付能力越弱，反之越强。低价位住房比例越高，居

8、民gageaffordability)和抵押贷款的可获得性(mortgageavailabili-平均购房能力越强。反映在房价收入比数值上，即住宅价格ty)为出发点，按最常用的抵押贷款等额还款的方式来建立模和房价收入比正相关(见表1)。型，推算居民住房价格的可承受能力。在等额分期付款的条(二)家庭可支配收入。家庭可支配收入决定中长期住房件下，家庭单位所面对的房价与可支付购买力有如下关系:24n(1+i)－1收入的高估会增加银行贷款管理的风险，从而带来更大