北市区项目概念定位案

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1、金星东门项目二00七年十一月二十一日改造概念规划案第一部分基地研究区位位于金星小区西侧，西临万宏路，北临二环北路。二环北路一方面可以直接切入昆明主要城区的各个位置，另一方面可以迅速切入昆曲路、昆玉路、昆安高速等昆明的各大交通大通道。周边环境四周情况较为复杂，其中项目的南部和东部都被小坝东村包围，人员复杂，治安状况一般；北部是小坝立交桥，来往车辆较多，噪音较大。西面是金星小区综合住宅区，环境良好。1、基地客观情况调查周边人口周边的人口众多，金星小区居民与本项目未来的生活连为一体，共同组成一个金星小板块。本板块特点综述：是金融、教育、交通、

2、餐饮等各种生活配套设施比较齐全，商业氛围中等，存在众多适合大众消费的场所。但是由于项目旁边有城中村（小坝东村）的存在，目前项目周边的环境较差。2、项目特殊点分析——城中村对项目的影响A、昆明城中村特点1、拥有面积庞大的蔬菜市场2、建筑密度大、容积率高3、市政设施缺乏，环境质量差4、“城中村”居住人口情况复杂5、流动人口聚集，社会治安问题严重B、城中村对本案的影响威胁：1、城中村”的存在影响本案的治安；2、增加本案管理成本；3、“城中村”会影响本案的住宅品质。机会：1、“城中村”的存在方便了本案居民生活；2、流动人口对本案周围的商铺是一个

3、利好。A、交通配套本项目旁边拥有3、25、114、119、146路公交车，可以达到火车站、金殿等地。3、项目周边配套分析B、休闲娱乐配套项目周边拥有数量众多，中等消费水平的休闲娱乐配套设施。这些设施可以给居民的日常休闲生活带来极大便利。C、医疗配套项目周边拥有医疗机构，距本项目的距离均在5分钟车程之内，可以满足居民的日常看病需求。D、教育配套项目周边教育配套基本完善，在项目周边1000米范围内，拥有从幼儿园到中学的完整的初等教育体系。E、金融配套项目周边1000米范围内，分布着中国农业银行、中国光大银行、中国银行和中国建设银行等多家大型

4、金融机构。F、餐饮配套项目紧靠万宏路，该路是一条以餐饮为主的街道，同时金江路上也拥有众多的餐饮企业，且周边餐饮品质均较高。有利点：1、本案地处一环与二环之间，地理位置优越；2、由于位置原因，本案未来的升值潜力是非常可观的；3、本案本身配套设施完善，居民生活十分便利；不利点：1、本案旁边的城中村，对项目的品质与安全构成直接影响；2、本案旁边的立交桥，对居住品质提出了严峻考验；3、本案涉及到拆迁，需要付出费用和时间成本；总之，本案机遇与风险并存，本案成功与否的关键在于产品定位、价格策略与推广策略。4、基地分析结论第二部分市场分析自2006年

5、6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对项目的影响：这里所指的“新审批、新开工的商品住房建设”并非针对具体某一个项目，而是针对一个城市的整体规模。也就是说，今后，某些新审批、新开工的商品住房建设项目仍可能不必受到这个规定的限制，受这个指标限制的是城市的“整一盘棋”。因此，在产品规划时90平方米以下住房面积所占比重可以略低于70%，对较高利润的实现有一定保障。1、政策影响因素国家性房地产政策对本案的影响从2006年6月1日起，个人住房按

6、揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。对项目的影响:后期产品面积规划时尽量避免出现85~95平米之间的户型,这样会因为交房时不可避免的面积误差导致客户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。购买房屋建筑面积在144㎡以下的需交纳占总房款1.5%的契税,房屋建筑面积在144㎡以上的需交纳占总房款3%的契税。对项目的影响：后期产品面积规划时尽量避免出现141~147㎡平米之间的户型，这样会因为交房时不可避免的面积误差导致客

7、户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。对项目的影响：在一定程度上可以避免恶意炒房客户的大量存在，有利于本案销售的正常进行。第二次新修改的《昆明市城市房地产交易管理条例》中明确规定：配套基础设施和配套公共建筑与住宅建设项目统一规划，同步配套建设、验收、交付使用。影响一：应该在充分市场调研的基础上规划本项目配套，尽量填补项目区位配套空白，使配套

8、和产品相得益彰，提升产品品质。“同时具备合法产权的固定住所和稳定的生活来源两个条件，均可以在云南省内迁移落户。”影响二：为了迎合政策所带来的影响，应该在开发中考虑建设部分小户型，以满足中小购房者急于落户的实