德州项目概念定位-阳

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1、德州阳光新天地商业部分初步定位思路（沟通稿）A主题定位建议根据调研结果显示，本案适合两种定位走向，分别是：项目周边商业物业形态主要以低端底商供应为主，经营品类以服饰、小型餐饮、五金建材为主，虽距离德百只有600米左右距离，但自东风路南行，商业氛围已经能够清晰感受到质的变化。这样的商业氛围，会使人感觉本案的商业档次无法提升，如果，因商场定位问题最后导致被同质化，难以跟当地已形成一定经营优势及规模的德百抗衡。那么最好的出路短期看来作为专业卖场面向公众，似乎比较稳妥。但考虑到项目未来的整体发展和“金益德”品牌塑造，虽然短期来看风险性较小。但专业

2、卖场只能以租赁为主的盈利模式，会使返租压力倍增，出现长时间由开发商垫付返租的情况；此类情况一旦出现，在后期的运营管理过程中经济效益和社会效应的损失却是惨重的，所以这种专业化卖场定位看似稳妥，但从长期发展来看风险大，利润小，不利于企业长期发展。若未来走向定位为传统百货的形式，同类竞争也是不言而喻的。紧邻德百商业中心处于老城区商圈的边缘地带，老城区德百雄踞一方多年，银座作为山东最大连锁商业集团，进驻德州后目前已初步完成老城区网点布局。尤其是德百，品牌资源丰富，同时采取对入驻品牌控制的经营模式，差异化竞争之路看起来也是举步维艰。因此，对于本项目

3、而言如何找到突破口，至关重要!项目主题定位构想商场消费，毋庸置疑的说，大部分是女性客群在家庭购物消费中占据主导地位。当代女性的地位越来越高，因此，本项目应以此部分人消费习惯为主线进行业态组合梳理。不论是在职场还是在家庭，现代职场人士不断被肯定的同时，生活、工作、学业的压力也随之而来，酗酒、嗜睡等很多不健康的舒压方式也应运而生，在多种压力的催生下，找到一个合适的化解渠道是非常重要的。因此，整个项目业态定位时侧重女性消费、侧重生活情趣消费主线是一个重要的环节。从前面的市场调研来看，无论是距离我们最近全市经营最好的德百也好，还是银座，都以作为老

4、城区商圈中最重要的商业设施餐饮娱乐消费成为城市商业的短板。经过反复的论推敲，以个人独享、与朋友共享、与爱人分享为作为商场未来发展方向，并以时尚购物、餐饮娱乐消费为主线脉络的一站式消费场所几乎还是市场的空白点。新步入社会20+成熟、独立30+以家庭为导向40+综合考虑商业经营特点，我们的定位针对年龄在20到40岁的女性顾客及其家庭，把她们的生活态度作为项目的主题经营特点。40+30+•有机的、再循环的天然产品•满足家庭需要•反年龄的生态健康护理•固有品牌的忠实用户•身体护理，SPA，美容•高雅、舒服、独立的环境•独享的服务20+•基本身体护

5、理和化妆品•独特，创意•时髦，流行•甜食，下午茶•奥特莱斯概念店我们的目标-她们喜欢……20+30+•追求时尚、流行•对新鲜事物感兴趣•注重自我形象•渴望变得成熟•把大量时间花费在发展人际关系上。包括恋爱、交友。消费关键词：时尚、约会、交友•花费大量时间在工作上，朋友聚会相应逐步减少，同事关系维护，业务关系维护成为交际要点。•拥有自己的风格，个性鲜明•有了一定的经济基础，开始寻求生活质量和社会认可。•关注自身健康和美貌•刚建立自己的家庭消费关键词：商务、风格、品牌、康体健身40+•关注自然环境和生活健康•消费习惯回归为实际•更多关注于事物

6、的功能性和耐用性经济基础上升到一定高度，开始具备中高端消费能力。消费关键词：商务、实用、品牌我们的主要目标-她们……20+30+•恋人•朋友•消费关键词：情侣时尚、约会、交友•爱人•同事•客户消费关键词：商务、风格、品牌、康体健身40+•子女•父母•爱人消费关键词：生活品质、美容、养生、康体健身我们的目标-她们的关联人群延伸……主题定位建议为了顺应未来市场竞争的发展，我们通过对本地市场大量的调研分析后认为，我们不能单纯的以经营任何一种商业形态来对待项目。SPACE一直主张，商业经营的是什么，其实并非商品那么简单。任何一个商业设施都应该有自

7、己明确的定位主张，也就是说每一个项目都应该呈现出不同的生活主张。我们应该考虑的是，给每一个消费者一个不得不喜欢的理由，由于我们项目经营体量以及周边商业环境分析，我们得出以下商业主题定位：德州新生活品质策源地德州首席“LifestyleShoppingCenter”商业项目目前的区位优势明显，但其周边的商业氛围和人流不足以支撑一个三万多方的商业项目，我们只有依靠特色的商业主题来吸引消费者，以目的性消费和崭新的经营理念培养出一批“忠诚”的潜力消费群体。也就是说，我们不能期望自己像德百一样能够做到所有的品类无一遗漏，我们应该找寻出自己的一条主线

8、，把这条线做强。做到超出市场期望值，那么项目也就赢了。在不久的将来，阳光新天地，它代表的将是一种生活主张，一种生活态度。品质新生活-新天地●新生活城市与生活的完美主张：现代社会，竞争越来越激烈