恐龙园项目定位及策划案

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1、恐龙园项目定位及策划案恐龙园项口定位及策划案?项目总论6市场研究与项目定位7项口市场研究7常州市房地产市场走势分析（宏观）7常州新北区房产市场走势分析（中观）7回顾与展望7市场情况8结论9木项目临近地段房产市场走势分析（微观）9区位特点9区域内供需分析10对收盘个案分析11项口环境分析21地块环境条件地块性质综述21地块周围景观21环境卫生、社会治安情况22地块周围的交通条件22配套设施22项目地块（SWOT）分析23结论26地块建设条件26项目市场定位26项口市场细分和口标客户定位26目标客群分析28（-）目标客群购买力分析28（

2、二）目标客群成交要索分析28（三）目标客群购买习惯、购买心理分析29楼盘概念导入和形彖定位29（一）目标客户分析29（二）项目差异化优势分析30（三）楼盘概念设计30（四）楼盘概念的演绎与发挥30项口案名的考虑31项目的推广定位31项目VI的导入31项目市场价格定位3232（一）成本单价测算（-）目标市场心理价格测算34（三）同区域同质楼盘定价情况分析35（四）我项口的定价策略36项目构思与方案策划36总休构思：37空间关系处理37规划设计方案38规划设计目标38项目规划设计耍点38规划构思38主体风格定位38功能分区39环境结构（

3、景观设计）39规划特点39道路系统规划39停车场规划40绿化系统规划40配套设施规划40住宅的户型设计40四、项冃技术经济指标41项目投资经营方案（略）42项目开发建设方案42建设方式42开发方案设想和分析42建设进度42项目工程进度网络图42项目推广策略42推广主题及主打广告语42推广阶段的分期（选择媒体、阶段主题安排）43项口营销方案44营销策划44卖点策划44营销策略44销售形式46促销手段46场地布置46售楼卖场布置46工地现场布置46物业管理方案46物业管理的前期介入47管理费的确定47具体对本项口物业管理的建议47调研附

4、录常州项目微观市场调查说明48附录一消费者问卷调查分析48附录二消费者访谈记录63附录三客户分析66附录四客户重点要求记录69项目总论项目基本情况1、项目地块概况该地块位于常州新北区东北区域，地块东至龙源路（临近于屮华恐龙园），南至汉江东路，西至藻江河，北至东支河。地块地形和对规整，西北两侧均临近大型城市河道（藻河、东支河），项目场地平整，无拆迁,项冃地势略低于南侧汉江东居住区域，区域未来升值潜力明显。根据土地出让公告，该地块总计占地规模6.25万？（合93.82亩），规划总建筑面积11.26力？项冃规模相对适中，适宜建设开发中型居

5、住生活社区。该场地原为恐龙园停车场，因考虑到恐龙园国庆期间旅游停车需求，政府计划国庆旅游高峰过后交地。2、规划指标及其它要求地块占地规模约6.25万?,规划指标要求容积率不大于1.&建筑密度不高丁25%,绿地率不小于30%,建筑高度小于80m,耍求90?以下的住宅面积不少于总住宅而积50%,其它要求见地块控制性详细规划。项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位可考虑先租后售。项口可行性报告结论项目具有较高的经济收益,获利能力较强，且通过盈亏平衡点分析得知项目虽然投资风险相对较小，具有较

6、高的投资价值。项目从建设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合公司发展战略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。第一章市场研究与项目定位第一节项目市场研究-、常州市房地产市场走势分析（宏观）ii国家的宏观调控实现“软着陆”后，全国的房产市场进入低迷，成交量急速下降。受全国影响,常州市房产市场开始进入整合阶段。常州市地处江南一隅，其房产市场存在较为稳定的需求，但房产市场放量逐年增加，累计存量居高不下。从近三年的常州对预售商品房的消化情况看，情况堪忧。常州市房产供求关系变化表：2005年2006年2007年200

7、8（截至7月底）累计批岀量（万平米）4216117062021940成交量（万平米）2364235281071294剩余存量（万平米）18518817895646同期消化比例56%69%75%53%67%从上表可看出，房产预售的批岀量和成交量都稳中有升,但逐年累积的房产存量不容忽视。二、常州新北区房地产走势分析（中观）（一）回顾与展槊木项目所属的新北区板块发展迅速，是目前常州颇受关注的一个板块。自2006年至今该区域有着突飞猛进的发展。一方而由于市政府北迁入驻、京沪高铁常州站等大型市政规划的落实，另一方面别是通江大道一线CBD商业圈

8、的逐步完善，人气汇集,周边项冃价格拉升相对明显。此外，新龙生活区即将完全启动,区仍是口前购房者除市区以外认可度较高的板块。随着长江路的全线通车和市民广场的开发,新北区板块币政建设日益变化,直接影响新北区板块房地产山场的发展。(-)市场