REITS：融资新宠儿

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1、REITS：房地产开发商融资“新宠儿”房产装饰网2005年12月24日 转载/发布人 （REITS：中国资本市场的战略性选择）（房地产信托投资基金：房地产开发商融资新路经）   RETIS已成为新的投资工具。其特点和功能是什么，能解决中国房地产业哪些问题，中国企业跨境RETIS上市如何操作等问题，本文作了具体分析。   一、REITS前世今生   房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收

2、益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS起源于美国，1965年首只REITS在纽约证券交易所上市交易。它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。   几乎同时，欧洲市场上也出现了REITS，1969年荷兰第一个REITS上市。然而，直到20世纪90年代，欧洲各国相继颁布法律法规规范REITS的发展。自200

3、0年起，REITS在亚洲也有了突破性的发展。日本、韩国、新加坡相继在2001、2002年上市REITS，2003年香港证监会分布了《房地产投资信托基金守则》，拟推出REITS。表1　　全球REITS市场概况地　区相关法律法规首只REITS上市时间上市REITS数量（个）上市REITS总市值（亿美元）美　国1961年《房地产投资信托案》1965年1973500欧洲比利时1955年　　SICAFI   法　国2003年　　SIIC1969年  意大利1994年　　FII（荷兰）204700德　国1957－2002年　　KAGG   西班

4、牙1994年　　REIF　REIC   亚洲韩　国2001年《房地产投资公司法》2001年76日　本2000年修订了《投资信托法》2001年21210新加坡1999年《房地产基金指引》   2001年《证券期货法》2002年6432002年《集合投资准则》   香　港2003年《房地产投资信托基金守则》预计20050/2005年6月修订年末  资料来源：枫丹国际资料整理   一般根据投资形式不同，REITS可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型。简单来说，权益型REITS是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持不动产产生的租

5、金，这是目前全球市场上REITS的主要类型；相对的，抵押贷款型REITS，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券（MBS），其收入主要来源于贷款利息。混合型REITS，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITS在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。REITS投资的不动产投资类型一般都相对集中，如侧重于办公楼、工业厂房、购物中心或住宅/公寓等等。REITS在发行前一般都

6、已明确其相对的投资组合侧重点。目前全球市场上90%以上的REITS都是权益型的。   二、我国房地产信托产品与REITS的比较   REITS与我国房地产信托产品的比较。2002年上海国际信托投资有限公司推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品。随后，10多家信托投资公司纷纷推出类似的信托产品。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83年房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与RE

7、ITS存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差［1］表2　　我国房地产信托产品与REITS的比较 我国房地产信托产品REITS设立目的主要为房地产开发商提供短期贷款融资盘活沉淀于不动产的大量资金，同时为公众投资者提供投资机会，分享不动产产生的长期较稳定的收益运营模式以提供贷款为主以获得不动产产权为主，并通过专业房地产基金管理公司进行投资管理，例如收购新的不动产投资风险大部分产品仅针对单一不动产项目，投资风险较集中拥有较多数量不动产，形成不动产投资组合，投资风险分散规模受制于信托合同不得超过200份的

8、限制，一般信托产品的规模都在2亿元以下一般REITS的规模为20亿－30亿期限以短期为主，一般为2－3年期限较长，一般都超过20年投资收益率利率大都参照银行贷款利率收益率一般在5%－7%流动性流动性较弱，无公开交易市场，仅限于信托凭证