二三线城市的进入机遇与产品定位

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1、从需求和供给的角度看二三线城市的市场的机遇和挑战九洲远景商业管理机构简介王敬九洲远景2012年2月九洲遠景商業管理機構上虞星浩项目咨询服务建议书-九洲远景-201108301在未来的5-10年,五个关键性因素会驱动市场的整合与消费需求的日渐复杂•需求•供给–消费者–城市市场与消费需求–土体可得性–租户可得性–竞争需求中国消费者信心指数领跑全球，这是消费市场持续增长的保障资料来源：2010年BCG全球消费者信心指数，九洲远景分析3需求消费升级将是消费市场增长的主要力量，购物中心在中国将迎来大发展城市家庭消费总额（万亿元）为资料来源：麦肯锡《迎接城市

2、十亿大军》，九洲远景分析4需求其中有四个细分市场具有显著不同的生活方式，这为购物中心差异化发展提供了巨大机会目标群体和消费者趋势人数统计信息灵通且不断增加中产阶层经济条件生态学挑剔的老龄阶层消费者的业余时间•注重婚姻和家庭•靠消费年青人使用的产品来保持年青•消费强调价值和理性•自由处置时间•情感上更着重于质量、安•常常有双份养老收入全感以及品牌61~50-6036-49青年阶层新富阶层21-35•追求个人效率•自然、简约15-20•着重科技、新潮、刺激•强调舒适生活、亲和力•强烈的追求休闲的趋向•强调个人价值0-15•追求成功、与众不同的价值观=

3、价值体系方向人数统计卡片上反映的趋势资料来源：九洲远景分析，国家统计局5需求中产阶层将逐渐成为社会消费的主力军，是购物中心未来的核心消费力量中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元）100%=52316871,68748194,8191155911,5592260522,6051%0%1%0%2%0%4%5%1%3%7%11%富裕阶层-5%平均家庭净资产100万美11%10%元以上16%比较富裕阶层-平均家庭收入50-100万人民币以上41%51%中产阶层-97%91%平均家庭收入6-50万61%大众工薪阶层-21%家庭收入2.5-5万36%8%

4、贫困阶层-10%4%家庭收入不足2.5万19851995200520152025资料来源：麦肯锡中国中产阶层研究报告；九洲远景分析6需求青年阶层是除中产阶层以外的购物中心的主要支持者中国城镇人口年龄结构2009年（单位：千人）青年阶层购物、休闲月消费支出*Over65years113,19955to64years134,80445to54yearsto54years176702176,70235to44years218,39625to34years154,21615to24years171,153<500500-1000-2000-3000->6

5、0001000200030006000*：不包含日常费用，是平均购物、休闲月支出资料来源：2010年全国统计年鉴，九洲远景分析7需求到2025年，中国人口将进一步向巨型城市和中型城市聚集，是购物中心成长的重要引擎一线城市人口数人口数人口数二三线城市百分比百分比资料来源：麦肯锡《迎接城市十亿大军》，九洲远景分析8需求到2025年，从城市数量的增长来看，巨型城市和中型城市孕育着更多的市场机会一线城市二三线城市资料来源：麦肯锡《迎接城市十亿大军》，九洲远景分析9需求中型（及以下）城市的中产阶层和富裕阶层的数量无论增长还是规模都超过巨型和大型城市，是很好

6、的市场进入选择中国城市地区的中产阶层及富裕阶层覆盖80%的中产及富裕阶层所需的业务范围人口（百万）城市数量年增长率415巨型、大7%型城市31%148中型及以13%下城市44%69%56%资料来源：BCG中国城市收入数据库，九洲远景分析10供给从2011年土地成交量来看，综合用地和商业用地之和已远超住宅用地2011年1-12月全国住宅用地、综合用地、商业用地成交量[单位：千万㎡]资料来源：K8土地网，九洲远景分析11供给北京作为巨型城市的代表，人口超过1000万，城市中心的经营性用地占比仅2%2011年度北京市经营性用地供应计划2011年度北京市

7、经营性用地供应计划（单位：公顷）2%22%城市中心10城市副中心123城市新区41776%城市中心城市副中心城市新区资料来源：国家国土资源部，九洲远景分析12供给沈阳市作为大型城市代表，人口共810万，经营性用地集中在城市非核心区域2011年度沈阳市经营性用地供应计划（单位：公顷）城市中心17城市副中心117城市新区280资料来源：国家国土资源部，九洲远景分析13供给肇庆市作为中型城市，人口共405万人，经营性用地较多分布在城市中心及副中心2011年度肇庆市经营性用地供应计划2011年度肇庆市经营性用地供应计划（单位：公顷）14%城市中心7.54

8、9%城市副中心19.737%城市新区26.2城市中心城市副中心城市新区资料来源：国家国土资源部，九洲远景分析14供给1盘锦作为小型城市，