美林银谷三期定位与营销策略报告

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1、美林·银谷三期定位与营销策略报告二00八年五月二十六日1目录一、项目总体开发情况回顾二、项目三期面临困境分析三、项目三期定位建议四、项目三期营销策略建议2一、项目总体开发情况回顾以下分析数据均来自贵司提供原始资料统计所得31、项目开发进展介绍项目2001年1月28日批地；2004年美林地产介入开发2005年8月28日，正式动工建设；总建筑面积11.22万平米2006年1月8日，一期一批国际公寓（8号栋4－7层）开盘2006年4月18日，一期一批国际公寓涉外层（8号栋4－7层）解筹2006年6月28日，一期二批（1、2号栋）解筹2006年9月份初，一期二批（3

2、号栋）自然开售2007年，二期水立方（4、5号栋）2008年1月12日，三期（6、7号栋）开盘进入正式销售期二年零四个月余！42、项目销售完成情况目前1、2、3、4、8号栋基本销售完毕，所剩房源不多；项目待售房源主要集中在5、6、7号栋面积房源套数成交套数成交比例剩余套数待售比例175.14301550.00%1550.00%42.21301653.33%1446.67%137.56302376.67%723.33%133.53301033.33%2066.67%合计1206453.3％5646.7％5号栋房源销售情况56号栋房源销售情况统计面积套数成交套数

3、成交比例剩余套数待售比例132.574824.17%4695.83%41.312400.00%24100.00%42.372414.17%2395.83%118.484836.25%4593.75%7号栋房源销售情况统计面积套数成交套数成交比例剩余套数待售比例127.5348714.58%4185.42%39.954848.33%4491.67%113.974836.25%4593.75%2、项目销售完成情况5号栋销售过半，6、7号栋剩余90％左右！40㎡左右一房，113－118㎡实用三房，130㎡左右常规三房是剩余主力产品！63、项目销售价格情况栋号销售面

4、积销售合同总额实际成交均价1号栋11695.49421221163601.572号栋8383.9468201675584.533号栋12598.23478219683795.934号栋10372374615583611.805号栋6149.31301595964904.556号栋411.9019983954851.657号栋1011.8348513334794.618号栋10640.6517682964865.17（酒店公寓）5、6、7号栋实际成交价4800－4900元/㎡，高出1、3、4号栋1200元/㎡左右！相比周边楼盘存在一定的价格抗性！74、项目业主

5、区域来源分布情况栋号区域合计岳麓区开福区天心区雨花区芙蓉区本市四县本省外市外省(市)其他1栋411254811141301082栋2531364660543栋48103615171421064栋199613416140725栋112402716110536栋00100102047栋40010231011总计148362015203472612408注：8号栋为纯投资客户，与三期产品主力客户群有一定差异，故未纳入统计！8区域套数比例合计岳麓区14836.27%36.27%本市其他四区9122.30%30.64%本市四县348.33%本省外地7217.65%32

6、.60%外省市6114.95%其他不详20.49%0.49%4、项目业主区域来源分布情况岳麓区、长沙其他市县、外地客户呈现三足鼎立之势！95号栋面积房源套数总面积剩余套数剩余面积待售比例175.14305254.2152627.150.00%42.21301266.314590.946.67%137.56304126.87962.923.33%133.53304005.9202670.666.67%合计12014653.2566851.5646.76%5、目前的余货情况及价值面积套数总面积剩余套数剩余面积待售比例132.57486363.36466098.2

7、295.83%41.3124991.4424991.44100.00%42.37241016.8823974.5195.83%118.48485687.04455331.693.75%合计14414058.7213813395.795.28%6号栋10面积套数总面积剩余套数剩余面积待售比例127.53486121.44415228.7385.42%39.95481917.6441757.891.67%113.97485470.56455128.6593.75%合计14413509.613012115.189.68%5、目前的余货情况及价值7号栋栋号剩余面积预

8、计均价格销售收入概算5号栋6851.56490033