淡市下的操盘战略思考

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1、淡市下的操盘战略思考DATA0－511.522.533.5全国房地产开发企业完成土地购置面积下降5.6%全国房地产运行情况（2008年1-10月VS.2007年1-10月）完成土地开发面积下降2.5%1.95亿平米商品房销售额2007年2008年全国商品房销售面积2007年2008年2008年2008年2007年2008年数据来源：世联数据中心3亿平米下降17.5%下降17.4%3.2亿平米1.9亿平米5.4亿平米4.5亿平米17590亿元21295亿元2008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现大幅下降市场大势INDEX增速同比上年同

2、期GDP9%增速回落2.3%固定资产投资27%增速回落2.3%工业增加值15.2%增速回落3.3%出口额22%增速回落4.8%CPI7%增速回落0.3%PPI3%增速回落0.9%2008年前三季度全国经济运行情况数据来源：国家统计局受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中市场大势未来2-3年我国经济将由“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入调整期2007年下降期回复期调整期2009-2010年房地产市场将处于调整期高增长高利润低通胀保增长适度利润高通胀减少税

3、收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税其征点由1600元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税所得税取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房调整期政府政策转变中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间市场大势2008200920102011短期内操作项目南京·天宏山

4、庄、南京·东方天郡、南京·上城风景无锡·愉憬湾、苏州·IALA国际长期操作项目南京·仙林大学城G84项目、南京·奥体新城、无锡·九棉地块、无锡·栖园、无锡·东北塘项目栖霞项目分为短期/长期操作项目，未来这两类项目将分别面对短期的熊市考验和长期的经济低迷考验栖霞项目属性9000亿保障性住房政策将使得中低端住宅产品成为市场主流，且大体量产品入市对此类产品的价格也将造成较大冲击未来三年房地产市场保障性住房与其他商品住房相互比例预测冲击一：挤出效应，政府占据市场供应主流；冲击二：保障性住房对中低端住宅市场（量、价）造成极大冲击。今后3年，全国将新建

5、200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。假设1：按照2006年全国住房销售量是504万套腿上，2009-2010住房成交量稳定假设2：保障性住房每年供应200万套长期市场衰退期萧条期复苏期繁荣期经济周期购房需求在经济调整过程中改善型产品需求将下降，刚需型产品成为市场主流刚性需求改善型需求经济衰退过程中，中产阶层受到较大冲击，而相应的改善型产品需求量也将受到较大冲击长期市场刚需型产品为主经济走下坡路，整体需求量减少，所以需要较少开工面积予以应对；案例实践：2008年万

6、科中报显示，其将全年开工面积从848万平方米调整为683万平方米，竣工面积调整为586万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5%。减少开工面积经济大势走弱，改善型需求减少或延迟购买，刚需成为市场主流；所以，对于栖霞的长期操作项目而言，顺应市场改变产品供应结构（以中小面积的刚需型产品为主）。应对市场长期趋势，应以减少开工面积和供应刚需型产品为主要的策略长期市场策略2008年8月10月12月11月9月11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划10月17日国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房９月１６日起下调１年期人民币

7、贷款基准利率０．２７个百分点2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税政策调整从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台政策，企图重整市场信心短期市场城市新近楼市扶持政策说明杭州老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限杭州市政府又出台了针对楼市的24条救市措施苏州1.恢复第二套房公积金贷款救市措施主要针对购房者。2.一、二手房首付下调

8、至20%、30%上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》南京南京购房补贴:90平以下补