论绿色建筑的运营管理_程大章

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1、第九届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集论绿色建筑的运营管理程大章沈晔（同济大学，上海200092）摘要：文章研究了绿色建筑的运营管理内容，按照面向生命期成本设计的思路，提出了提高绿色建筑运营水平的对策。关键词：绿色建筑；运营管理；生命期成本；对策世上的人工设施和组织机构都需要通过精心的规划与执行，去谋求实现当初立意的目标——功能、经济收益、非经济的效果和收益。这就是“运营管理”。大到一个国家、一座城市、一个行业，小到一幢建筑、一个企业，乃至一个家庭，运营管理都是不可缺失的。人工设施和组织机构大多都是长期存在的，因此运营管理必然在其生命期相伴而行。运营管理是一项长期的工作与活动，不仅

2、需要持续的人力与资金的投入，还需要有周详的策划与有力的执行。如果运营管理存在缺陷，那么人工设施和组织机构的建设目标是不可能实现的。遗憾的是，我们十分注重建设宏伟的人工设施，热心于构建各类举世闻名的组织机构，但是并没有同时关注运营管理。中国大地上耸立了众多的政绩工程，有相当数量处于“烂尾”状态，细细分辨其中不乏立意为民、设置科学的项目，但是由于在建成后的运行机制中缺乏有效的运营管理，使得项目不仅不能取得预期的效益，甚至因无法延续使用而被废弃，导致大量的财力和人力付之东流。自从绿色建筑的理念进入中国，因其符合可持续发展的国策，而得到快速的发展。绿色建筑的技术和产品层出不穷，绿色建筑的工

3、程项目蓬勃兴起，相关的标准及政策不断地推出。按绿色建筑的理念推进建设，采用绿色技术实施建设，取得绿色建筑的标识认证，已经成为中国建设业的主流。然而，在笔者参与绿色建筑标识认证的工作中，发现有不少项目在设计阶段获得了高星级评价，到了运营阶段评价时，由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。这就需要我们思考：投入了大量的精力和资金建造出的绿色建筑，为什么达不到预期的目标？2013年1月1日国务院办公厅（国办发1号文）转发发展改革委与住房城乡建设部的《绿色建筑行动方案》中强调“树立全寿命期理念”和“建设运营”，这两条关键词语切中了目前绿色建筑的工作缺陷，需要业内人

4、士给予高度的重视。我们的建设是为1绿色建筑推广机制与模式了发展，如何使得建设成果得到可持续发展，需要有科学发展的思路。1运营管理的概念运营管理（OperationsManagement）是确保能够成功地向用户提供和传递产品与服务的一门科学。有效的运营管理必须准确把握人、流程、技术和资金，将这些要素整合在运营系统中创造价值。任何人工设施和组织机构都有利益相关方，如服务对象（市民、顾客、游客、住户等）、从业人员、投资者和社会，而运营管理要提供高质量的产品和服务，要激发从业人员的积极性，要为获得适当的投资回报并保护环境去有效运营。这是管理人员向各利益相关方创造价值的唯一方式。运营管理是一

5、个投入、转换、产出的过程，也是一个价值增值的过程。运营必须考虑对运营活动进行计划、组织和控制。运营系统是上述变换过程得以实现的手段，运营管理要控制的目标是质量，成本，时间和适应性，这些目标的达成是人工设施和组织机构竞争力的根本。现代运营管理日益重视运营战略，广泛应用先进的运营方式（如网络营销、柔性运营等）和信息技术，注重环境问题（如绿色制造、低碳运营、生态物流等），坚持道德标准和社会责任。这些都是人工设施和组织机构在日常活动中应当遵循的基本规律。绿色建筑的运营管理同样也是一个投入、转换、产出的过程，并实现价值增值。通过运营管理来控制建筑物的服务质量、运行成本和生态目标。2人工设施运

6、营管理的分析现代工程实践证实，凡是人工系统都需要进行全生命期的成本分析，在项目启动前对其制造/建设成本、运行成本、维护成本及销毁处置成本进行估计，并在实施中保证各阶段所需的费用。这是一个科学的论证与运作过程，如果违背了，那么人工系统项目不是成为烂尾工程，就是投运后因没有足够的运行维护费用而使建设投资付之东流。君不见，中国大地上数以万计的政绩工程，都在默默地为此作证吗？在我们积极推进智慧城市建设的今天，更要做好其全生命期的成本分析，使得各项决策更为科学。全生命期成本分析源自生命周期评价LCA（Lifecycleassessment,），是资源和环境分析（REPA，Registered

7、EnvironmentalPropertyAssessor）的一个组成部分。为使读者对此建立一定的认识，本文将从全生命期评价的概念出发，系统地介绍全生命期、全生命期评价与全生命期成本分析的相关知识。2.1全生命期人的生命总是有限的，人类创造的万事万物也有其生命期。一种产品从原材料开采2第九届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集开始，经过原料加工、产品制造、产品包装、运输和销售，然后由消费者使用、回收和维修，再利用、最终进行废弃处理和处置，整个过程称为产品的生命期，是一个“