精品文案-新景祥-2010年长沙建发汇金国际项目住宅营销策划提案

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1、2010.3.26序言地王,出生已注定不凡2010年长沙最值得期待的楼盘建发地产将用经典来延续荣耀报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：达成目标的关键举措——价值突破解决方案第三部分：推售策略与执行计划湘江北尚目标的理解品牌导2006目标1.企业品牌：利用城市中心土地开发，建立入西山汇景企业品牌影响力，品牌一定是在项目销售速度或利润超出市场水平后才可能发生的。目标2.利润最大：项目住宅规模有限，可适度拉2008长销售周期，实现更高的市场价格。汇金国际品目标3.牌回款1.5亿：（2010年）按销售价格8

2、000植元计算，约销售1.9万平米，约200套销售，回款目标不高，速根度不是核心，溢价才是关键。2010品新景祥对项目目标的理解：牌建发美地套以合适的速度，以超越市场价格，现创造高溢价利润未来项目所面临的问题1政策由松转紧，短期内市场仍将维持惯性，未来房价上升动力将减弱项目所面临的问题2项目本质上已经是二个项目，即公建与住宅，综合体物业价值消减项目所面临的问题3住宅产品基本已经确定，受工地限制，未来展示条件有限，不具备豪宅KPI稀缺的先天资源占据城市核心的地段或者优良的自然资源高高在上的价格高单价、大面积，整体价值完全脱

3、离竞争层级，形成价格壁垒发展阶段成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的豪宅价值KPI突破，及软硬件的结合顶级硬件标准从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值顶级客户需求顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性通过前期与开发商沟通，产品调整与价值展示空间有限项目不具备豪宅溢价的条件中心城区未来将面临集中放量，稀缺资源的价值未来将可项目所面临的问题4能被稀释，竞争项目土地成本较低，构成本案竞争威胁•未来核心竞争对手放南湖4号地电机厂项目量近250万平米项目占地面积建筑面积六都国际18万㎡66万㎡南湖4号地180亩4

4、4万㎡约45万电机厂项目/㎡纳爱斯雨花亭4万㎡25万㎡六都国际项目化基厂项目380亩70万㎡250万合计68万㎡㎡化基厂项目纳爱斯项目项目所面临的问题4从竞争周期来看，中心城区自2011年开始，将面临全面的竞争支撑项目发展因素1长沙房价仍处于中部地区的价格洼地，中心区上涨速度远高于其他区域，逐步与外围区域拉开差价。2009年交易情况成交均价城市同比变化（元/平米）北京1310416.38%上海1179027.56%天津74087.03%重庆42967.46%深圳1497318.32%杭州14430-1.71%长沙2009

5、-2010年房价走势图南昌4733-1.52%成都4875-合肥438215.92广州9346-武汉5296-3.50%长沙41235.50%u国内重点城市房价对比，长沙房价仍处于中部地区洼地u2009年房价相对周边及一线城市上涨幅度较小中心城区房价平均涨幅在27%以上，大大高于其它区域土地成本的提升，城市新区开发及功能升级支撑项目发展因素2的前提下，未来长沙房价将迈入万元时代长沙土地成交历史10-11年2007年2009年建发黄土岭地王保利南湖地王滨江新城、南湖新城即将进入全面启北辰三角洲地王滨江单价地王动期地方热点与

6、政策近期土地交易情况u地铁、高铁、滨江、南湖等热点城市规划拉近期土地交单价（万元/楼面地价（元/平总价动城市房地产发展；易情况亩）米）北辰地王92亿781u限制二手土地转让，实行政府招拍挂政策；南湖地王12亿10332583u城市基准土地价格上调获批滨江新城住5亿5442331宅地块滨江新城商3亿24135569业地块中心城区需求旺盛，购买力强，投资型需求支撑项目发展因素3与改善型需求成为市场主力主要竞品供销情况（主要统计2009年推出产品）面积44-98㎡52-67㎡88-108㎡102-190㎡146-218㎡230

7、-436㎡户型写字楼一房二房三房四房五房及以上投资型供应套数2944026261334127689产品受二、三房去化较快销售套数177383热捧541116797040销售率60%95%86%87%76%45%•统计包括部分城市高端物业，统计项目：藏珑、南外滩、华盛新外滩、华都、融科檀香山、长沙奥园、金烨融府七个项目领先的产品优势：产品线丰富，户型设计优，稀缺城市别支撑项目发展因素4墅作为标杆产品将提升项目整体形象，公寓产品具备较高附加值稀缺城市别墅高附加值公寓灵活的产品线产品优势尚不足以构成项目的核心竞争力市场价格突破

8、难度大•支撑项目发展因素•项目发展面临问题1中心城区价值突显，与外围房价拉开差距政策由松转紧，房价未来拉升动力减弱12外土地围成本支提撑升，因长沙素将迈共入享万元时代优势不综足合以体物对业价抗值消竞减争2项目不具备豪宅溢价条件3中心城区需求旺盛购买力强3未来多个低成本项目竞争4领先的产品优势4•UP•DOWN如果目标