策源-复地上城类别墅产品定位报告

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1、一座城市的上游生活上游【院•落】类别墅产品定位报告策源机构/重庆策通/2007.11、重庆类别墅产品需求分析2、区域经典个案3、上游【院•落】产品基本定位4、上游【院•落】产品亮点设计第一章重庆类别墅产品需求分析（数据来源：立业；数据样本数量：230；数据采集时间：2006.12）【结论】重庆类别墅产品主要消费年龄层集中在30～40岁之间，总比重达到59.1%。其中30～35岁的比重达到31.7。1.1类别墅产品客户年龄分析1.2类别墅产品客户从业分析【结论】在行业调查中明显表现出公务员、商贸、金融业所带来的高收入人群，是类别墅主力购买人群

2、。1.3类别墅产品客户家庭年收入分析【结论】家庭年收入的集中范围在8-20万左右，以普通的三口之家（夫妻两人工作）来推算其个人年收入在4-10万左右。1.4类别墅产品各形态消费权重分析【结论】花园洋房的强势主流地位无法撼动。1.5类别墅产品各面积段消费权重分析【结论】客户的主力需求面积段在100-250㎡这个大区间。120-180㎡类洋房需求量最大；180-220㎡类别墅需求其次。1.6类别墅产品各风格消费权重分析【结论】顾客喜好分散。没有任何符号确立绝对强势。唯品质主导。西班牙（弗莱名戈、协信TOWN城）和中式（东方王榭）的风格选择最多。

3、1.7可承受套内单价分析【结论】3500～5000元/㎡的单价区间（趋洋房产品的参照区间）获得强力支撑。5000～6000元/㎡的单价区间（趋别墅产品的参照区间）获得局部认同。1.8可承受套内总价分析【结论】在总价承受能力上表现出各水平段较为接近，这说明购买类别墅产品的客户有着更多的感性认知，更看中产品表现力及煽动性，对总价敏感度不高。1.9置业次数分析【结论】二次、三次置业占到主流，说明在这类人群向往的是一种更高的居住需求。1.1.9购房目的1.10置业目的分析【结论】改善型置业强势主导。其余各种置业目的均零星分布，也表现出重庆多次置业比

4、较含糊的储备型特征。第二章区域经典个案（北部新区）复地上城天湖美镇/东方王榭弗莱明戈奥林匹克花园协信TOWN城2.1北部新区类别墅市场分布-总占地面积约20万㎡，总建筑面积约20万㎡，容积率为1。-一期的主力户型为110㎡—160㎡的三房或四房，少量200㎡—300㎡的底跃与顶跃户型。其中，底跃配有40㎡—60㎡的私家花园，顶跃则有40㎡—80㎡的超大露台。即使是平层户型，也拥有3—4个功能完全不同的空间。-传统的花园洋房常是四到五个单元排在一起，而弗莱明戈却只有独栋、双拼两种建筑形式，即一栋小洋楼最多只有两个单元，与别墅并无二致。而且项目

5、内所有独栋、双拼小洋楼外立面均按照别墅设计的手法，就每一栋做整体立面设计。-二期的户型以112㎡—270㎡的大户型洋房为主，和一期一样，仍然采取独栋和双拼的小洋楼建筑风格，且采用的材料也和蓝湖郡别墅的材料保持一致。-好望山的洋房是沿山体而上修筑的，其视野比较开阔，景观面宽，其西班牙风情的社区主旋律时刻散发出一种别样的异国情调。在户型设计上，其采光和通风的效果都很不错，在布局和结构上，以享受和奢侈型为主。2.1.1龙湖·弗莱明戈【热销因素】1、材质的使用和别墅相同，提升了花园洋房的居住品质。2、花园洋房的设计采用独栋和双拼的别墅的设计风格，满

6、足了消费者的虚荣心。3、10000㎡体育中心和5000㎡商业街不仅完善了生活，更是提高了该项目的生活品质。4、北部新区作为将来重庆富人的聚集地，也为其吸引了不少人气。5、走高端花园洋房路线，成为最接近别墅产品的花园洋房，满足这部分客户群的销售需求。6、龙湖强大的品牌号召力。-项目总用地13.5万㎡，总建筑面积18万㎡，容积率为1.24。整个项目分为四个居住区，分别以：御园、留园、个园和瞻园命名。-该项目以中国传统的元素为基础，流露出一种深厚的中国文化底蕴。户型面积范围从130㎡—230㎡不等，全为中大户型，主力户型面积在140㎡—160㎡。

7、采用4+1的形式，顶楼分别为182㎡和233㎡的跃层，其余全为错层结构。-从户型设计上来看，在“院、错、推、露”等常规设计基础上，更为底楼增设独立私家会所，满足了消费者更多层次的生活。2.1.2金科·东方王榭【热销因素】1、坐拥天湖美镇完善的生活配套，规划中的商业街将会提供更完善的生活服务。2、运用独特的设计，结合中国文化的风格，更加的注重细节的处理，打造中国传统风情的院落生活，在该区域内具有一定的排他性。3、现场表现力强，极尽各种感官煽动设计手法。4、金科强大的品牌号召力。项目总用地3373亩，总建筑面积达250万㎡。整个项目分四～六期开

8、发，预计在2010年可以建设完成，建成以后整个项目可以供6万人居住。该项目以奥林匹克花园独特的运动健康的生活理念为其主题概念，户型面积范围从94㎡—151㎡不等，全为中等户型，主