策源-2007年复地上海金山山阳地块定位规划建议

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1、致：复地集团沪北区域总部由：上海策源置业顾问有限公司贰零零柒年捌月金山项目组金山金山山阳地块定位规划建议目录前言2一、项目地块总体定位31.1.总体产品定位31.2.总体功能定位8二、潜在客户分析92.1.宏观市场客户细分92.2.项目客户定位112.3.目标客户需求量估算及产品特征12三、配套物业研究143.1.商业配套研究153.2.酒店配套研究163.3.公寓配套研究173.4.其他配套研究18四、总体功能规划和布局224.1.总体功能规划224.2.布局规划思路264.3.规划布局和建筑形态27五、建筑风格建议31前言准确的主题定

2、位将为提升山阳地块的核心价值指明发展方向。目前项目的主题定位为“化工服务业聚集区”，在此基础上为项目用地确定最合适的发展方向、总体规划及产品组合。同时通过主题开发、有序运作，确定合适的发展概念以使地块价值最大化，并考虑地块开发对整个金山三阳地区整体利益的提高和增值的作用，实现经济效益、社会效益和环境效益的“多赢”。充分利用金山拥有的化工产业发展的基础和优越地理位置条件，整合成为化工产业、现代服务业和人才资源的典范基地。创造出一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区，此定位是建立在800亩土地总体统筹规划、分

3、区功能定位为先导的基础上，进而对各功能区分阶段开发为手段，形成系统联动、功能互补的良性格局。在“化工服务业聚集区”内首要满足的功能是帮助入驻企业及金山石化的生产企业完成生产交易活动，围绕这样的交易活动，项目内营造出由交易服务——商务配套——储运物流——展示交流——研发生产——配套服务等基地内各功能区块间自身循环的产业链。山阳项目总体体量800多亩，但其地块分散，由多个不相联地块组合，在总体规划上存在一定的难度。在上述现状条件的基础上，对于山阳化工产业服务业集聚区的总体规划包括四个方面：第一，项目地块总体定位；第二，潜在客户分析；第三，相配

4、套物业研究；第四，总体功能规划和布局建议。项目地块总体定位1.1.总体产品定位山阳地块项目依托发达的立体化交通网络，及金山化工产业的支撑，将规划成为杭州湾最具影响力和辐射力的生产性服务业集聚基地。通过整合自然资源和社会资源，合理规划，推进区域开发建设，其实质是建立2.5产业服务集聚区的发展模式。产品定位规划将紧紧围绕2.5产业中的化工产业链企业的需求展开。1.1.1.2.5产业的定义上海市已确定提升产业能级，优化产业结构，2.5产业是上海“十一五”规划期间的重点发展领域。2.5产业是指介于第二产业和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、

5、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。1.1.2.2.5产业的分类从产业的分类上看，作为一种产业形态，2.5产业大致可分为三类：第一类：是第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算(包括总部经济)，以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。第二类：是第三产业，但其受众对象主要是知识型服务业体系，如金融服务业、咨询服务业、教育培训业、文化传媒业。第三类：是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件信息业。“2.5产业”的产业链在产业地产项

6、目开发中，具有重要的指导意义。其关注研发设计、中试、虚拟制造以及后期的营销环节，将传统生产功能转移。在此种条件下，作为产业功能物业载体的产业地产项目，则必须改变以往以开发大量生产厂房、仓储物业为主的模式，而倾向于打造符合研发设计、中试和虚拟制造、营销等功能要求的物业产品，包括研发楼、商务办公楼、展馆等。1.1.3.2.5产业产业链功能分析u总部l总部和总部经济的定义总部，即企业、组织的首脑机构，这些机构既包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。总部在空间上聚集，逐渐形成总部经济。总部经济指经济与非经济的

7、、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。l总部和总部经济的内容随着企业、组织不断发展壮大，企业总部功能和生产制造功能分化越来越明显，开始逐渐形成总部，生产基地在空间上的分离。一方面，总部等高端产业链功能开始在经济发展成熟的中心城市聚集；另一方面，生产功能向周边低价成本较低的城市扩展。上海作为中国经济发展的龙头，长三角的中心，在吸引总部聚集方面具有绝对的优势。上海发展2.5产业的规划也把吸引知名企业总部作为首要的工作，已建设了多个供总部聚集的产业地产项目——总部基地、生产性服务业集聚

8、区等。目前，上海地区集聚的总部类型如下：制造业企业总部运营总部跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部采购中心大型企业在供应商集中地设立的采购集中地销售中心大型企业面向下游