政策对深圳房地产市场成交量变化的

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1、政策对深圳房地产市场成交量变化的影响7/20/20211、直接影响类的政策，即政府直接针对购房者的政策，和政府通过金融机构直接作用于购房者的政策，对房地产市场成交量具有显著影响，其他类型的政策对成交量的影响较弱。周期时段2-4月4-7月7-11月11-2月成交量变化1.8倍0.5倍1.8倍0.5倍2、直接类政策，在政策细则出台之后开始对成交量产生影响，影响周期为2-3个月，在此期间成交量将下降40%-60%，而价格会在惯性的作用下继续保持一段时间的增长，之后出现小幅下降3、房地产市场成交量变化在各种因素作用下，出现一个周期性的波动，该周期共分为4个阶段：

2、研究表明直接影响类的政策将会对成交量的变化产生显著影响；影响周期为2-3个月，成交量下降40%-60%政策分类直接影响1、政府购房者2、政府金融机构购房者间接影响3、政府金融机构4、政府开发商5、政府中介2研究说明1.成交量的定义本报告中的成交量均指成交面积。2.整体市场的定义整体市场是指一手房与二手房市场总和。3根据房地产市场中的参与主体，我们将政策分为5类，并将5类政策分为直接影响和间接影响政策中国房地产市场还是一个政策主导的市场，政府一方面以市场参与者的身份参与市场供应土地，另一方面又以行政命令制定市场规则。我们从市场参与者的身份将政府

3、划分到研究体系中，并将政策的影响分为直接影响和间接影响。定义表现影响链直接影响直接对购房者的购买产生影响1、刚性限制购买，例如限外令2、弹性限制购买：（1）增加交易过程的成本；（2）增加持有环节的成本1、政府购房者2、政府金融机构购房者间接影响对购房者的心理预期产生硬性不直接针对购房者，仅对其心理预期产生影响3、政府金融机构4、政府开发商5、政府中介42004年房地产政策回顾国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上2004.4月底国土资源部、监察部联合下发7

4、1号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地2004.3.30国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿出台《经济适用房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》2004.5.13国家发改委、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价2004.7从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存

5、款利率下浮2004.10.29要求全国国土部门以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查2004.12.21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价格变动率成交面积51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在11月增幅较大价格变动率成交面积4444361月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005.3.26旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知

6、》，共有八条意见新国八点：国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。2005.4.272005.3.17个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调2005.5.11七部门１１日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2005.5.312005.10《关于对房地产开发经营

7、企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》深圳开征土地增值税2005.11使用全市统一的示范文本；取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售；不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式；严禁“炒卖楼花”》2005年房地产政策回顾2005.10.18国税局强调要对20%个人所得税进行一体化征收2005.11财政部部长金人庆表示，“十一五”期间将出台物业税央行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度2005.8.152005.7.21人民币兑美元即日升值2%。，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率

8、制度，人民币汇率不再盯住单一美元价格变动率成交面积72005年政策分析：“国八条