对深圳房地产市场的看法

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1、对深圳房价的看法2007.11深圳房价的变动历程蛇口近年来价格攀升历程交易物业名称楼层物业类型房型面积交易总额（万）单价海月花园二期2住宅272.29132.818370海月花园二期5住宅3144.631021438海月花园二期15住宅4151.3833121866海月花园三期5住宅311526823304海月6月成交数据?近两年房价巨幅攀升之谜－供求逆转的必然结果市场阶段早期中后期土地供应房产需求市场特征S1S2D1D2买方市场卖方市场>

2、步的很长时间内，供应大于需求，买方市场，竞争定价，价格低且增长缓慢；居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被拉开S2：有限的城市土地开发殆尽，新城建设滞缓，可供开发土地少，公开交易，地价日高D2：随经济发展，中高收入阶层收入水平大幅提高，房产投资效应导致居民投资理财观念浓厚P2：从供求平衡快速过渡到严重供不应求，卖方市场，按消费者支付能力定价，有了真正的市场细分，不同物业对应不同客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值日益显现，成交量得到控制，楼市始终在高价位上运行中国特色的房价攀升之路买方市场卖方市场逆转普通住宅豪宅１９９２２００５２００７土地财政城市建设滞后政绩

3、考核人民币升值人口城市化强劲经济增长社会阶层分化普通住宅与豪宅的分化22,76354,778121,404519,498350,455368,000702,0001,068,898B–实用面积为431至752sfC–实用面积為753至1075sfA–实用面积少于431sfD–实用面积为1076至1721sfE–实用面积为1722sf或以上全港单位总数2,138,898私人物业居屋及夹屋公营租住房屋各类住宅物业的总存量香港住宅市场结构07年第二季为临时数字独立屋以山顶及南区洋房成交个案计算分层豪宅以20个豪宅屋苑成交个案计算中小型住宅以50个大型屋苑成交个案计算資料來源：美联物业资料研

4、究部香港不同类型住宅的价格分化——楼市价格始终是与城市经济发展脉搏相一致的97金融风暴引发东南亚经济衰退（包括香港），加上香港政府不合时机的推出8万3供地计划，使楼市供需严重失衡，导致长达5年的下跌。随香港经济复苏，以及政府土地政策的矫正，从2002年开始，楼价逐步回升。楼盘档次越高，资源越稀缺，价格回升或增长速度就越快。１０～１５万／１００～１５０万６５～９０Ｍ２１００００～１５０００元／Ｍ２２０～３０万／２００～３００万１２０～１５０Ｍ２１５０００～２００００元／Ｍ２项目名称开盘日期整体均价总套数剩余套数中信红树湾4期10月19日4万/m2300276红树西岸7月15日4.5万/

5、m218574御景东方2期4月28日4.5万/m24618纯水岸4期4月8日4.5万/m218097兰溪谷2期北区7月27日4.2万/m2261162合计972627四大豪宅区一手存量627+500=1127套（其中500套是三大发展商保留的明年推售量，包括兰二南区（单价5.5万）、红树西岸1栋6~10单元（单价6~10万元）、以及中信红树湾剩余2栋）豪宅客群购买能力指标群体1群体2群体3年龄分布35-55岁为主30-45岁为主30-40岁为主子女数量通常有2个以上独生子女独生子女家庭类型多子同乐或三代同堂三口之家三口之家或父母同住家庭生命周期满员期或减员期生育期或满员期生育期或初婚

6、期职务状况私营老板、CEO董事、总经理、政府官员专业技术师、中高层管理者年收入水平100万以上50万以上30万以上总价承受力1000万以上500万以上-拥有车辆2辆以上中高档车1辆中高档车或配备公车1辆中档车诚意度判定得分80-100分之间60-100分之间60-79分之间命名财富之家城市隐贵社会精英上层占阶层总比重约11.8%城市市区面积（平方公里）GDP（06年，亿元）总人口（万）豪宅客户群体数量估计北京7357720.31700上海610102971800深圳3275684140042万（按总人口的3%）香港2201496969420万（按总人口的3%）豪宅客户的群体数量在深圳

7、这样的人口基数和经过20多年的快速发展，财富迅速累积的豪宅客群的总量应该超过香港自然资源的稀缺性高端办公的聚集区何谓豪宅利率与房价的变动关系香港实质利率走势图解香港房价与实质利率关系变动图衡量房价增幅的合理杠杆：名义ＧＤＰ增长率房价涨幅应与ＧＤＰ增长同步名义ＧＤＰ增长率＝ＧＤＰ增长率＋ＣＰＩ增长率资料来源：普林斯顿大学经济学博士　　　　　长江商学院和美国纽约大学金融学教授　　　　　梅建平对未来房价走势的看法从民生问题看三个市场的关系和政府态