广州市区商品住宅空置现状与成因分析

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1、踹期万方数据重竺垂竺塾堡!篓!鳖2003年9月EcoNomcGEOGRAPHY一一翌：：竺=：15==={====—==；#====≈==—；====—===；===#==；—≈==—————————————一一文章编号：1000—8‘}62(2002)03一0689一05广州市区商品住宅空置现状与成因分析周春山1，马跃东2，邓世文3，阎小培1(1．中山大学城市与区域研究中心，中国广东广州5102752、平顶山师范专科学校地理系，中国河南平顶山4670003广州市土地房地产管理学校，中国广东广州51

2、0000)摘要：通过实地抽样调查，摸清了广州市区近3年建筑竣工的商品住宅分行政区、分地段、分类型空置状况并分析其原因。认为广州市房地产业发展取得巨大成就的同时，不要忽视商品住宅的空置问题，要切实采取有效措施，积极消化现有空置住宅，以利于广州市房地产业的可持续发展。关键词：商品住宅；空置；空置率；广州市区中图分类号：F293．35文献标识码：Al引言广州市房地产业自1979年以兴建东湖新村为标志，经历了80年代“萌而不发”和90年代大发展时期。房地产业繁荣的同时，商品房空置问题却越来越严重。根据用途的

3、不同，广州市商品楼宇主要分为商品住宅、写字楼、商铺三类。从历年各类型商品楼宇的投资规模、房屋建筑施工面积、竣工面积等多项指标看，商品住宅一直是房地产开发的主体。1999年广州市区房地产投资额256．98亿元，其中住宅占67％；房屋建筑施工面积2，950．21万m2，其中住宅占65．63％；房屋建筑竣工面积623．09万m2，其中住宅占76．08％。而当年商品房空置面积为485、63万岔，其中住宅占58．41％。研究商品住宅的空置状况，可以侧面了解广州市区房地产供给需求的现实状况，有利于预测房地产发展

4、的未来走势。本文在抽样基础上，实地调查各个楼盘样本开发经营状况，再探讨广州市(指东山区、越秀区、荔湾区、天河区、白云区、芳村区、海珠区、黄埔区老八区)商品住宅空置现状、成因，最后提出笔者的一些看法。2商品住宅空置状况2．1空置率概念及其界定方法空置率是反映商品住宅空置状况的莺要指标。国内房地产行政主管部门和学术界对空置率概念表述基本一致，认为商品住宅空置率指一定时间内特定区域商品住宅的空置量与供应量的比值。空置量指一定时间内特定区域已竣工商品房中尚未销售或出租的量。供给量指一定时间内特定地域商品房的

5、竣工量。本文对空置量和供应量界定如下：空置量为近3年广州市区商品住宅供应量中未出售出租的部分；供应量为近3年内完成建筑竣工的已经销售的商品住宅建筑面积中扣除公用面积与自用面积的量。建筑竣工以完成室内外装修为标准。2．2数据采集与计算2．2．I项目总体和样本调查项目总体是广州市1997年1月至1999年第三季度所建成竣工的商品住宅项目，共735个(按商品房预售证计算)。采用分层等距随机抽样方法，抽取样本103个，样本抽样率14．01％。其中，多层住宅67个，占样本总个数的65％。高层住宅36个，占样本

6、总个数的35％。2．2．2数据采集与计算采用实地调查法，获取销售数据。广州市区、广州市各行政区、各地段、各类型商品住宅空置率的计算方法如下：商品住宅空置率；嚣喜蠹耋襻辜蒺盖垂毫翥×·00％2．3商品住宅空置状况分析广州市区商品住宅空置率比较高。103个调查样本共向市场提供商品住宅面积170．29万矗，已经出售和出租134．63万m。，未租售面积35．66万m2，样本空置率为20．94％。2．3．1各行政区商品住宅空置状况各行政区与全市样本空置率20．94％相比，高于该收稿日期：2002—09—25；

7、修回日期：2003—08～10基金项目：国家自然科学基金(批准号：40171035)和中山大学房地产信息研究中心资助项目。万方数据—生竺塑兰兰————竺值的行政区有自云区和海珠区，空置率最高的是自云区，高达37．02％，海珠区略高于全市平均水平；低于全市样本空置率的行政区是荔湾区、天河区、越秀区、东山区、芳村区、黄埔区，其中，东山区、芳村区、荔湾区、天河区的空置率较低，都在10％左右。各行政区空置率从高到低的顺序依次是白云区、海珠区、黄埔区、越秀区、天河区、荔湾区、芳村区、东山区。袁1各行政区商品住

8、宅样本空置率Tab．1恤硼叫柏ofc0瑚∞蜘k日蓝Dg鞠mpl鹧垫竺生型壁垡鱼兰堕业行政区白云东山芳村海珠黄埔荔湾天河越秀样本至墨圣!塑翌：些!：箜堡：兰塾：塾堡：!!堡：里坚：坠望：竺婴：竺2，3．2各地段商品住宅空置状况各地段空置率呈现从中心区(10．11％)向次中心区(15．42％)、一般市区(16．13％)、郊区(33．83％)依次递增的现象。但只有郊区商品住宅空置率高于全市商品住宅空置率20．94％；中心区、次中心区和一般市区空置率均低于全市商品住宅空置率，