关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析

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1、关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析欧阳林方礼芝程晓萱张鹏　　论文关键词：商品住宅价格上涨宏观调控消费理念　　论文摘要：近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。　　一、我国房地产业的发展现状　　1．商品住宅价格全面上涨。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，21304年1-9月份商品住宅价格增长率比去年同期上涨13．，

2、超过人均可支配收入8．7％的增长率。分城市看，杭州房价平均从2000年每平方米3000元，涨到现在的550o元以上；福州近3年时间房价平均从2000元／平方米涨到6500元／平方米。2003年上海市商品房销售价格平均每平方米达5118／平方米，比2002年增长24．2~／0。根据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，21304年第一季度房屋销售价格比去年同期上涨7．70／0，土地交易价格上涨7．，房屋租金上涨0．6％。2004年6月份以来，全国住房价格连续几个月出现了两位数的上升势头，6月同比上升11．6％。1-7月

3、上升12．，1-8月上升13%19月上升13％。其中商品住宅1-9月同比上升10．4％。房价上升之快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，是关系到居民生活，国民经济，通货膨胀和宏观调控的大问题。　　2商品住宅销售额超常增长。商品住宅销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1--9月份，商品住宅销售额增长率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27．2~／0-39．70／o，高出社会消费品零售总额增长率18．1--28．2个百分点。而1992-1993

4、年房地产过热时期，商品住宅销售额增长率达到42OA--56％，高出社会消费品零售总额增长率25--27．5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。　　3．投资性购房的比重较高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。例如，上海市境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达2左右，投资性购房比重达16%写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42%、44．9%和45．4％杭州商品房的购买者

5、中本地人不到50%。　　4开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长-~,"GDP增长率，一般不应超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长292~／0，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28．3％，这是同期GDP增长的3倍。　　5．房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现。国际公认的警戒线是10％。2003年我国空置房面积达到1．

6、25亿平方米，空置率已达到26％，2004年4月份，空置商品住宅5925万平方米，同比下降2．8%。从空置时间来看，空置一年以上商品房面积为5529万平方米，占空置房比重的57．6％。2004年9月末，虽同比下降2．35仍大大超过国际警戒线。虽然我国房屋空置率与国际上的概念有所区别，但国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。　　二、我国商品住宅价格偏高的成因　　(一)增长速度分析　　根据世界各国的经验，人均GDP达到或超过1000美元以后，人们的需求就提高了一个层次，需求趋向多样化，对住行、教育、医疗、环境等方面有了更高的要求。我国无论从人均

7、GDP指标，还是人均居住面积分析，已经步人了住宅产业高速发展阶段。2003-2004年五年中，房地产的年投资增长率分别为，19．55％，25．3％,21%29．70．4和25．8％。如果单纯从增长率来说，从2000年以来，房地产的投资增长都在20％以上而且愈来愈高，2000年也接近20%。2003年我国全年固定资产投资为55118亿元，比上年增长了26．70,4，其中房地产投资为10105亿元，增长了29．7%，房地产投资占GDP的比例由2002年的7．55％上升到8．66％，增长了1．11个百分点。这说明，房地产投资增长快于全国全社会投资

8、额的增长。但是在看投资增长速度时不能只看绝对速度，要看这种“高速度”有没有必然性和合理性。在看投资增长率时不应孤立地分析投资增长率，应同时分析投资增长的原因、结果、影响。如房地产