第九章 物业管理法律问题.ppt.Convertor

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1、第九章物业管理法律问题第九章物业管理法律问题第一节物业管理概述第二节物业管理的主体――业主第三节物业管理企业第四节物业管理服务合同一,物业管理的概念物业是指已建成并投入使用的各类房屋附属设施以及相关的场地。物业可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋。同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事物进行管理服务的活动。物业管理的目标是实现物业的最大价值，收益的是业主；物业公司的管理权源于业主的委托；物业管理的费用由业主承担。强调业主在物业管理中的主导地位，区别

2、于房管部门传统房屋管理。具体进行物业管理的行为主体是物业管理公司。物业管理公司受业主的委托，依照国家有关法律，按照合同或契约行使管理权，提供物业管理活动。物业管理的权利源于业主大会和业主委员会。第一节物业管理概述二，物业管理的法律性质和特征(一)物业管理的法律性质物业管理公司与业主之间发生的物业管理服务关系在本质上属于民事法律关系。(二)物业管理的法律特征1物业管理关系是一种民事关系。（一种平等的服务性质的法律关系）2.物业管理关系基于委托合同而产生。3.物业管理关系具有有偿性。三，物业管理的原则（一）业主

3、自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则。（二）物业管理公司实行合同聘用的原则（三）社会化管理、企业化经营原则（四）由物业管理公司实行全方位、多层次管理服务的原则。第一节物业管理概述四,物业管理的内容(一)常规性公共服务1.房屋建筑主体的管理(掌握房屋基本情况，建立完整准确的档案资料房屋修缮及管理，房屋装修管理);2.物业公共设施、设备的管理;3.公共环境卫生的管理;4.绿化管理;5.保安管理;6消防管理;7.车辆道路管理;8.公众代办性质的服务;9.物业维修基金的管理;10.做好管理费用的核收和使用管理

4、;11.协助政府进行社会管理.(二)针对性专项服务1.日常生活类服务;2.商业服务类;3.文化教育卫生体育类;4.金融服务类;5.代理与中介服务.使用人享受以上服务时必须单独提出并支付服务费用。(三)委托性的特约服务特约服务是为满足业主、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务。第一节物业管理概述一,业主的概念和业主公约(一)业主的概念业主是物业的所有人。业主既是物业管理的主体，也是物业管理服务的对象。(二)业主公约业主公约，是全体业主对物业的使用、维修、管理等关系，以书面形式订立的自治规范。该行为规范是由全

5、体业主承诺的，对全体业主具有约束力。1.业主公约的内容、成立与生效内容:1）物业的名称、区域范围、户数；2）共有部分和单独部分的划分;3）业主使用物业的方式及具体要求;4）各业主参与物业管理的权利;5）业主委员会的产生规则、业主委员会的权利义务、工作程序以及责任的承担;6）各业主配合物业管理的承诺;7）物业管理费用的承担以及物业收益的分配方法;8）业主公约的修改程序;9）违反业主公约的责任;10）业主认为需要明确的其他事项.业主公约的成立与生效时间业主公约自业主大会审议通过即生效。业主公约生效之日起15日内

6、，报所在地的区县房地产管理部门备案。第二节物业管理的主体――业主2.业主公约的几个具体法律问题（1）房地产开发商制定的业主公约是否具有约束力房地产开发商将业主公约做为房地产买卖合同的一个条款，对于买受人是有约束力的，在买受人成立业主委员会制定新的业主公约后，原来的失去效力。（2）业主公约能否设定处罚权业主公约是一种自治规范不能设定行政处罚权。业主公约，可以约定一些民事责任的方式，如恢复原状、赔偿损失等（3）物业的承租人应否受业主公约的约束业主在出租物业时应将承租人遵守业主公约作为租赁合同的条款之一，而且在租

7、赁合同中明确约定由出租人或承租人缴纳物业管理费用二,业主大会(一)业主大会的权利1.选举、撤换业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.通过业主公约和业主委员会章程;4.批准物业管理委托合同;5.决定物业内关于业主的利益的重大事项;6.决定物业管理的其他事项.(二)业主大会的召开1.物业管理区域内全体业主第一次大会在物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,应召开首次业主大会选举产生业主委员会。首次业主大会由谁召集?2.业主大会的年度会议每年至少召开一次。3.业主大会的特别会议经持有20%以上的投票权

8、的业主提议,业主委员会应召开临时业主大会。4.召开业主大会的法定人数业主大会必须在占多数以上投票权的业主出席才能举行。 (三)业主大会的议程和内容1.听取业主委员会工作报告;2.审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算;3.审议与通过业主公约等文件;4.决定物业管理公司的选聘、续聘和改聘;5.业主委员会的换届选举与委员的增减;6.需要讨论决定的其他事项.三,业主委员会(一)业主委员会的性质和法律地位业主委