房地产金融实务第5-7章

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1、第五章房地产开发贷款5.1房地产开发贷款概述房地产开发贷款含义房地产开发贷款种类信用贷款和担保贷款固定利率和可调利率短期、中期、长期自营性和委托性土地购置贷、开发贷、建设贷款住宅开发、经适房、商业用房等房地产开发贷款的目的：财务杠杆5.2房地产开发贷款的操作程序5.2.1房地产开发贷款的受理申请资格审查借款人资质一级、二级、三级、四级借款人资信开发项目应具备的条件开发项目资本金比例其他条件一级资质：１．注册资本不低于５０００万元；２．从事房地产开发经营５年以上；３．近３年房屋建筑面积累计竣工３０万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；４．连续５年建筑工程质量合格率达１

2、００％；５．上一年房屋建筑施工面积１５万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于４０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于２０人，持有资格证书的专职会计人员不少于４人；７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；９．未发生过重大工程质量事故。二级资质：１．注册资本不低于２０００万元；２．从事房地产开发经营３年以上；３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产

3、开发投资额；４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％；５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有资格证书的专职会计人员不少于３人；７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；９．未发生过重大工程质量事故。三级资质：１．注册资本不低于８００万元；２．从事房地产开发经营２年以上；３．房屋建筑面积累计竣工５万平方米

4、以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；４．连续２年建筑工程质量合格率达１００％；５．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于１０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人；６．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；７．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；８．未发生过重大工程质量事故。四级资质：１．注册资本不低于１００万元；２．从事房地产开发经营１年以上；３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％

5、；４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人；５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；７．未发生过重大工程质量事故。限制性条件（1）—（11）贷款申请材料单位资料贷款申请报告营业执照和年检证明、资质证书组织机构代码证书税务登记证明基本账户开户许可证企业章程验资报告法定代表人身份证明近三年资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况；本年度存借款及对外担保情况贷款卡复印件董事会成员名单和签字样本

6、项目相关资料可行性研究报告项目立项批复文件四证复印件销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证担保企业资料营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、董事会决议抵押物贷款资料5.2.2房地产开发贷款调查借款人评价借款人基本情况评价借款人素质评价开发项目销售情况评价盈利能力评价借款人信用状况评价借款人发展前景评价项目评估项目建设的必要条件项目建设条件评估项目建设的实施进程评估施工条件评估环境保护条件评估项目市场评估项目市场定位评价供求现状及趋势评价竞争能力评估销售前景评估投资估

7、算与资金来源评估总投资：开发成本和开发费用开发成本：7项资金来源的评估自有资金、预售收入、其他财务评估担保方式评价保证抵押质押贷款综合评价计算贷款综合风险度贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100%=信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数）综合风险度>60%，为高风险贷款，不予发放。例、某开发企业，信用等级A级，商品房作抵押，期限4年，项目风险等级A级。练习，某信用等级B