鑫世纪花园营销方案(余映红)

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1、前言作为一支专业化、市场化运作的房地产营销策划团队，我们很荣幸有机会与贵公司开发的《鑫世纪花园》项目对营销策划的相关事宜进行沟通。希望通过与贵司更为深入的沟通，在项目运作上能达成一致。并期待在实际操作过程中，能够充分发挥我们团队的专业优势，为本项目准确定位，成功开发，顺利实现销售目标保驾护航，为贵司的项目创造最大的经济效益和社会效益。依托我们丰富的操盘经验，现对本项目做出以下市场定位分析和营销策略方案！一、宏观市场分析（一）2009—2010年市场概况及分析2009年上半年随着国家对金融危机的一揽子经济刺激政策的全面实施，以及中央和地方政府促进房地产市场的多项优惠政策的落实，较大程度

2、地降低了老百姓购房成本，使积累了近一年的刚性需求得到集中释放，房地产市场也逐步摆脱了2008年市场萎缩低迷的状况，地产市场销售逐步回暖。由于宏观经济明显趋稳，货币流动性过剩，资金向资本市场流动，住房购买结构开始发生变化，投资者和投机者开始进入房地产市场，改善型需求也开始启动，一些中、大户型，总价稍高的商品房销售比重上升，市场交易呈显著放量态势，一线城市和部分二线城市房价快速攀升，5、6月份房产、地产9泡沫明显增大，并且向二、三线城市传导和蔓延。2009年下半年过高的房价使普通老百姓难以承受，抑制了普通需求；银行收紧了对购买二套房的贷款，对投资者和改善型购房起到了抑制作用，商品房销售量

3、从6月份的高点开始回落，开发商打折促销活动增多，房价涨幅放缓转向平稳过渡期。2010年，由于人口结构的影响，中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加。预计2010年住房需求将会继续增加，但增幅会低于2009年。或者说今后一段时间内依然是买方市场，房地产开发需更谨慎，面对市场应更理性。（二）区域内市场现状根据中央经济工作会议的精神，国家将加大普通商品房的供应，进一步促进城市扩大化，使二、三线城市房地产业又好又快的发展。经济危机的缓解，使得广水市人民购房需求逐渐增大，而应山新推项目增多，市场竟争也会进一步加大。房地产开发已从原来的“量”转到“质”的阶段发展。若开发商想在此时

4、以高价位进入市场并安全运行，就要求开发商在提高价位的前提下建立高品质，也就是高性价比的产品参与竟争，只有项目优势突出，才能争取更多的市场份额。二、项目分析（一）、竟争环境1、直接竟争：在应山国土局周边区域内最直接竟争是“阳光小区”，其次是“水岸星城”和“国际现代城”在区域内每个楼盘都充分利用自身项目特点优势，进行推广并抢占市场。例如“9阳光小区”是政府规划的经济适用房，以价格优势、政府扶持等优惠政策占有一席之地。而“水岸星城”以18层带电梯高品质、高价位，竖立项目品牌知名度。“国际现代城”以最早进入本区域而抢占一定的市场知名度。但这三个楼盘也有各自的不足之处，例如：“阳光小区”属经济

5、适用房，只能住而不能进行交易，并且五年后才能办理产权证；而“水岸星城”虽是高层建筑，但只有3栋，小区规模小，无配套设施，缺少人性化的服务；“国际现代城”虽有一定的知名度，但由于项目目前处入封盘状态，无法对外销售。而本项目高达38%的绿地率、以外校为邻、配套设施齐全，充分展现了项目的“花园式人文社区”定位。本产品定位明确，有特色。结合此定位方向，而且必须在环境规划中严格体现，并以高品质建设完成，这样才能竖立本项目良好的形象和口碑，充分体现楼盘特色和卖点，争取更多的市场份额，同时为后期销售起重要的促进作用。2、间接竟争：虽应山区推出了很多其它项目，但由于距离较远，够不成较大竟争。（二）项

6、目优劣势分析1、项目优势①项目位于广水市中心城区，是连接应山与各乡镇的交通中枢，是广水市发展的主要方向，将会成为广水市新的中心，有明显的区位优势。②周边配套设施齐全，人文环境优越，紧邻北关中学、外语学校、9国土资源局、法院、购物中心近在咫尺，交通便捷，发展前景较大。③小区初具规模，有较好的园林景观规划能形成良好的居住环境。④一期即将呈现，成熟社区将给于市场信心。⑤产品定位及户型设计、目标市场明确，均以市场需求为导向。⑥有专业销售团队进行推广，优势更为突出。⑦开发商综合实力较强，具备丰富开发经验。2、项目劣势①一期项目紧临主干道三环路，灰尘多、噪音大、影响居住环境。②小区一期未完全建成

7、，能否按项目定位实施到位，并突出优势和卖点，值得期待。③现场销售人员不专业，具体表现在谈客户太过死板、不生动、没有激情，并且对本项目情况了解不够清晰，不能正面回答客户的提问，无法竖立良好的项目形象。④一期交房时间临近，能否按时交付，直接影响后期销售。⑤前期各项工作配合存在问题，有待改进完善。小结：项目能否开发成功，找到项目优势和劣势是关键，也是为进入后期顺利展开工作的重点。我们必须尽快把存在的问题解决并落到实处，改进和完善。争取把项目劣势转变为优势。也只有