海林房产桂花路项目提案

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1、海林房产桂花路项目前期定位暨物业发展建议2006年９月６日谨呈：常德海林房地产开发有限公司本次提案属前期沟通，主要目的是在了解长沙房地产市场现状和发展趋势，明确本项目面临的风险和存在的机遇。着重解决本项目“卖给谁？”、“卖什么？”这两大问题，双方在客户定位和产品定位上取得共识。详细论证报告将在以后提案中重点论述。前言︱专·业·创·造·价·值KINGWINREALESTATECONSULTANT本项目总体思路矩阵图项目机会分析项目发展战略项目定位需求分析供应分析项目推广及营销策略项目前期调研避实就虚，寻找市场空白点——长沙市小户型供求市

2、场专题研究︱专·业·创·造·价·值KINGWINREALESTATECONSULTANT观点:随着这些新政策的逐步落实，市场小户型供应将成为主流，引导应结构将朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善。可以预见未来两年，小户型将成为长沙地产开发的主力军之一！政策篇——山雨欲来风满楼新政掀起新一轮小户型开发浪潮随着国家倡导“节约型社会”，建设部等七部委曾就此发文，开发商若进行中小套型、中低价位的普通住房开发将获得“多项政策优惠”。国六条：规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设（的项目），套型建筑面积90平方米以下住房，含经

3、济适用住房，面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。观点—小户型市场的发展契机？户型趋小是国际住宅面积的发展趋向。家庭人口结构发生变化。置业者趋向年轻化。户型不断创新、功能齐全。房地产租赁价格的持续增长。市场篇——小户型，大市场早在两年前，长沙楼市便兴起了小户型物业的开发之风。都市先锋、信息大厦、青年公寓、锦绣中环、五一新干线、ＢＯＢＯ国际等小户型的问世，在引起了消费者极大的兴趣。但同时，也引起了业内专家的担忧：小户型之风能行多久？不料，长沙铜锣湾广场的塔楼英尚国际、三角花园·星城、时速风标、蚂蚁工房、颐美·现代城的相继问世

4、并热销的局面使得人们惊诧不己。进入2006年，小户型以一种近乎“狂热”的姿态入侵星城。据不完全统计，今年长沙上市的小户型项目就有四五十个。小户型一度成为吸引人们眼球的焦点，备受消费者的青睐。典型楼盘有：东1时区、格蓝.康都、自由·COM、中江·国际花城、三王丽都、青和上座、中天广场、建鸿达现代公寓观点从目前小户型的价格来分析，小户型出现高起价、高均价，但总价相对较低的特色。商圈的成熟度越高，小户型需求也就越旺盛，价格也就越高，二环内呈现强劲增长。随着五一商圈可供开发的土地减少，芙蓉路、韶山路、火车站等繁华区域的小户型项目逐步成为发展的

5、热点。但河西小户型需求量不大。价格篇——各区域小户型价格水平观点近2年小户型的价格持续上涨。小户型价格明显高出同地段其他商品房价格（约20-30%）。价格篇——近阶段小户型价格走势长沙小户型区域分布特征以市中心为原点沿城市主干道，向四周扩散从行政区划来看，长沙小户型多在芙蓉区集结，其次是天心区，最少的是岳麓区。小户型多集中在长沙市中心的核心地段，如商业成熟较高的五一核心商圈，东塘、侯家塘等次极商圈，然后由中心区域向周边依次呈扇形扩展。五一商圈因商业业态完备、服务设施一流、交通系统发达，时尚氛围浓厚，所以无论绝对位置还是心理位置都是其他

6、区域无法比拟的。根据统计资料，仅五一商圈的小户型项目就有15个。随着五一商圈、芙蓉路、韶山路可供开发的土地减少；火车站周边、人民路沿线等繁华区域的小户型项目逐步成为发展的热点。此外，在其他区域的大中型的社区中，也有部分小户型作为有效的补充，依托整个大社区的成熟配套吸引年轻的居住型纯客户。楼盘名称东一时区开发商湖南智友房地产开发有限公司楼盘地址人民东路五一村销售电话0731-47192224710606楼盘情况位于长沙市人民东路二环线交汇处东南角。地下1层、地上18层、1—4层商场、5—18层双塔楼，南北各一栋，共481户，南栋260户

7、，北栋221户，总用地面积4477.19㎡，总建筑面积36093㎡，商业裙楼建筑面积10760.15㎡。销售价格均价3000元/㎡起价2800元/㎡最高价3300元/㎡折扣一次性97%，按揭98%户型特征中小户型，自由组合、更多的选择层面，“以人为本”的空间理念建筑设计塔楼，1层裙楼，2-24层为小户型公寓。普通的门厅入口，走廊通道1.5米，建筑外观为大幅面双层真空钢化玻璃与局部外墙砖结合，建筑造型方柱型设计。内部配套外墙：采用新颖的节能保温材料及高级外墙漆，群楼局部采用花岗岩；大堂：高级玻化砖，天花板采用艺术吊顶，豪华灯饰。酒店化管

8、理，品牌电梯、电话，10MB高速宽带网、智能化电视监控系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、24小时保安监控系统。营销策略推广卖点SOMO工作场，商务/公寓/MINI酒店/工作室与上海同行，与国际同步项目分析新拉通的人民东路