鑫宇房产项目提案

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1、鑫宇地产空港项目提案报告2012年1月16日目录一、运城市概况及人口结构二、空港区概况及房地产市场现状分析三、项目基本情况四、项目定位五、理念阐述六、销售策略七、营销策略一、运城市概况及人口结构1、发展前景：把运城建成山西向东向西开放的桥头堡、大通道2010年6月23日至24日，省委书记袁纯清在省委常委、省委秘书长高建民，省直有关部门领导及市领导高卫东、王安庞、董一兵、崔克信等陪同下，在我市就加快转变经济发展方式、推动区域经济快速发展等进行调研。袁纯清强调，运城要融入区域发展的大格局。要与三门峡、渭南形成更深的核心圈，构建与郑州、洛阳、西安的

2、联动圈，互学、互通、互享，减少摸索成本、时间成本和研究成本，加大人才、信息、交通、物流的互通力度。要更多地面向“长三角”城市圈，加大招商引资的力度，进一步扩大对外开放，把运城建成山西向东、向西开放的桥头堡和大通道。2、人口结构根据2010年第六次全国人口普查数据全市常住人口513万（1974—1984年）11年中，全市共增加人口47万，年平均增加4.3万人。（1985—1990年）6年间全市人口净增加40.1万人，平均每年增加6.7万人。盐湖区常住人口68万，城镇人口43万，农村人口25万。2008年数据显示盐湖区流入人口13万，其中运城市各

3、县区流入盐湖区10万人，主要以大学毕业生及农村年青劳动力为主。盐湖区人口占整个运城市人口的比例为11﹪1974年-1990年间运城市共新增人口87万人，盐湖区为9万以上。一、运城市住宅市场情况分析1、城市用地规划2005-2020年城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区。2、城市功能化分东区------政治中心南区------旧城区改造，南风工业园区西区------中低收入者居住区北区------新区、中高端收入者居民区中城------商业中心空港-----开发区，机场港口区3

4、、房地产价格分布东城3500-5000每平米单价，西城1800-3000每平米单价南城3000-4000每平米单价北城3500-4000每平米单价空港1800-3000每平米单价4、运城市房地产政策首套房首付比例4成，2套房5成，3套房无按揭政策无限购政策3、运城市住宅户型比30-80平米5﹪80-130平米70﹪130-180平米25﹪5、客户群及购买行为30-50岁为主力客户群改善居住条件子女结婚用房跟随工作调动选择性购房4、运城房地产市场销售现状运城现阶段主要向北发展，2009年以来北城的房地产项目占运城市房地产项目开发总量的60﹪以上

5、，由于市政府大力扶持及市政配套条件成熟以及北城居住环境的日益成熟，所以销售状况较为理想空港由于撤销省级开发区后的发展比较缓慢，所以在人气方面不足以形成成熟的居住氛围，使得空港房地产市场发展受到很大的限制，已售项目的入住率不到20﹪，南区尤其明显，从而影响销售。空港房地产市场一方面因受到开发区政府的大力扶持、发展，加之地价便宜、各大型企业的落成投产等，吸引了各路开发商前来圈地开发，呈现前所未有的开发高潮。同时，又因空港地产开发较晚，市场不够成熟，市政配套设施短期内难以得到大的改善，面临城中区改造、北城大力地展等区域的市场竞争的等因素的影响，空港

6、地产大开发、大需求的局面尚未形成，各开发商将继续保持谨慎入市、缓慢开发的作风。总的来看，空港房地产市场近期将继续维持供大于求的局面。近期空港重新获批省级开发区，2012年空港房地产市场的发展将会出现较大好转。一、项目概况1、硬性指标：占地44亩，面积2。6万平米，容积率最高3。5，建筑面积9万平米。地型不够方正，小社区概念。2、交通：88路18路直通市区，距离市中心约半小时车程。区内暂无公交路线。3、商业：在开发的唐朝国际商业城（含超市、服装百货、餐饮、影院等。）已开发的金海岸商业街、星河商业街等。商业业态目前不够成熟。4、居住氛围：项目所处

7、空港南区为空港区的居住中心，周边的中原格林雅地、嘉禾西班牙均为高档次精品项目，可以有效提高项目的品质及市场形象。鼎元集团2012年开发的平价房项目面市将促进本项目所在区域的居住氛围。5、市政配套：空港现阶段无暖气将会影响未来的入住率。四、项目SWOT分析1、优势：区域市场的居住氛围已趋成熟。南区商业配套的逐渐完善，空港的行政中心，这些都标明本项目所处的区域将成为空港开发区的核心生活区。2、劣势：开发面积较小，不足以形成大社区概念。现阶段的住宅市场以大社区为开发方向，小社区很难吸引大众客户的选择。地块呈三角型地块，对建筑规划及园林景观设计的要求

8、很高。市政配套不完善，商业配套的开发缓慢及不成熟都将影响购房者的决心。3、机遇：空港省级开发区获批将促进空港更大力度的开发，省级开发区的优惠政策将吸引更多的企业落户