从一起案件看架空层的权属问题

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1、从一起案件看架空层的权属问题发布时间：2013-05-1712:32:11作者：刘志强来源：上海市律师协会我要评论(0)摘要：　　作者：刘志强（建设工程业务研究委员会委员，长安律师事务所上海分所）　　（本文由上海律协建设工程业务研究委员会上传并推荐）　　一、案情简介2010年，福建省建阳市紫荆花苑小区业主委员会就小区架空层权属一事起诉开发商，福建省建阳市法院一审根据《物权法》第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条判定：该架空层属业主委员会全体业主共有，归全体业主管理、使用。开发商对判决不服，上诉到

2、福建省南平市中院，南平中院于同年11月3日认为被上诉人讼诉主体错误，应由业主作为本案讼诉主体，判定业委会败诉。　　2011年初，小区业主就这一案件向建阳市法院提起讼诉。但是，在本次诉讼中，建阳法院根据《物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决原告小区业主败诉。　　同样的案情、同一个法院、适用同样的法律与司法解释，为何会判出截然相反的两个结果？这是让人百思不得其解的地方。　　二、架空层的含义与用途　　根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的术语解释：架空层（OPENFLOOR）是指

3、“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”而根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的术语解释，架空层（emptyspace）是指“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。”两个文件中对架空层的定义虽然不完全相同，但其所表达的内容相差不大。简单来说，架空层就是把建筑物用柱子架空的那一层。架空层以前多用木柱架空，也有用石材的，随着科技的进步和建筑材料的发展，除了一些仿古建筑还用上述材料外，现代建筑物的架空层都采用了钢结构和钢筋混凝土材料。　　架空层是沿海地质状况不佳地区高层建筑经常采用的一种方式，设置架空层最初

4、主要是防止地基微小的不均匀沉降造成墙体开裂，现在更多的是为美化小区环境、增加活动空间和绿化面积，并且增加公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。开发商通常会将架空层用于停放业主的自行车、摩托车，或者将架空层半封闭后，作为机动车车位进行出售。　　三、关于架空层权属的争议　　在商品房出售（预售）合同中，如果开发商与业主没有就架空层的权属问题进行约定，在业主入住后，双方往往就架空层的所有权和使用权问题会产生争议。开发商认为小区架空层的产权应当归其所有，理由是根据所有权归属的一般原则，当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时，其所有权应当仍属于原先的所有者

5、，即通常所说的，“谁投资、谁拥有”的原则；而小区的业主则会认为架空层的产权应归全体业主共有，理由是楼房架空层建筑面积不计算容积率，因此，架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其产权依附于住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。当主物转移时，附属于主物的无法分割的从物必须随之转移。因此，当小区业主取得小区住宅的所有权后，自然就取得了架空层的所有权。　　在现实生活中，近年来因架空层权属问题所产生的争议层出不穷，从上世纪九十年代开始，就有此类案件诉讼到法院。而各地法院和法官因为架空层权属问题在法律和行政法规层面上没有明确界定，因此对这一问题只能凭借自己对法

6、律的理解或者地方的立法进行判案，导致同类案件在不同的时期、不同的法院往往判决结果迥异。但离奇的是，本文开头的案例是发生在同一个法院的同一个案件，仅相隔几个月的时间，却判出了截然相反的结果。　　四、建阳市法院对该案前后不同的看法　　在该案由业委会第一次诉讼到建阳市人民法院时，法院认为，根据最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案件诉争的小区架空层虽然具有构造上的独立性，但

7、没有分摊土地使用权份额，不计算容积率，无法进行不动产登记，办理相应的证书，不能登记成特定业主所有权的客体，因此不具备成为专有部份的条件。开发商与业主签定的商品房买卖合同中又未约定该部份的归属，因此应属业委会全体业主共有。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，法院支持了业委会的主张。　　因该案在二审中，南平市中院认为业委会作为诉讼主体是错误的，改判驳回其诉讼请求。2011年，由小区业主作为原告向建阳市人民法院就架空层问题重新提起诉讼。在本次诉讼中，建阳市法院认为《

8、物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于