从一起相邻关系纠纷谈楼房平台的权属问题(罗凯原)

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1、从一起相邻关系纠纷谈楼房平台的权属问题罗凯原广东省佛山市中级人民法院民五庭上传时间:2006-8-31甲、乙分别是某花苑A座201、B座202的所有权人。A、B二座楼房的底层均是商铺。二座楼房共有一个2楼平台。甲、乙2套房屋的窗户都朝向平台。根据二房屋权属证所附平面图显示，二房屋均没有设置门口进出平台。而从平台原先的设计规划来看，平台是封闭的，没有开设通道供人进出。乙未经批准开设一门口进出平台。甲以乙的家人在平台上活动影响其正常生活为由向法院提起相邻关系纠纷诉讼，要求乙封闭门口，不再进入平台活动。这是一起相邻不动产所有权人在使用各自不动产时引发的纠纷，该纠纷是因为乙对2楼平台

2、的使用而产生。近年来类似纠纷不断。暂不考虑乙的使用是否对甲造成影响，本文将论述乙所使用的楼房平台权利归属及其性质。要对楼房平台权属定性，首先应了解与建筑物区分所有权相关的原理。建筑物区分所有权是指根据使用功能不同将一幢建筑物在结构上分为各所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有人享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权以及各所有人之间基于共同关系而产生的成员权的结合。它分为专有所有权、共有权、成员权三部分。对建筑物独自使用的部分享有占有、使用、收益及处分的权利称之为专有所有权；对共用部分所享有的占有、使用、收益、处分权利称为共有权；各区分所有人

3、为管理共同事务而享有的权利是成员权。就区分所有的建筑物而言，除了依据专有权独占的专有部分之外，建筑物的其他部分包括附属设施，通常都认定为归全部建筑物区分所有权人共有。这些部分都应该是建筑物区分所有权之共有权的客体。本案中，A、B二座楼房共有的平台客观上不属于二座楼房任一建筑物区分所有权人独自使用的专有部分；包括甲乙在内的建筑物区分所有权人的专有部分权利标的都不涉及平台，因而，楼房平台应界定为“建筑物的其他部分”，归全体建筑物区分所有权人共有。建筑物区分所有权人依据法律规定对楼房平台享有的财产权利属于建筑物区分所有权之共有权范畴。该共有权有以下特点：1、共有权的主体人数众多。该

4、项权利必须由全体建筑物区分所有权人通过权利人大会选举出权利人委员会（业主委员会），由委员会代表其行使。2、共有权从属于专有权。基于建筑物区分所有权原理，专有权是基础性、决定性权利，由此派生出共有权及成员权。区分所有人共有权的取得源自于专有权的获得。共有权不得独立于专有权而让渡。专有权的权利人发生变更，共有权的权利主体随之更替。3、共有权的客体具不可分性。建筑物共用部分在结构上不可分割，故建筑物存续期间，共有权人不得请求按比例分割建筑物共用部分。正是因为建筑物区分所有权之共有权具有以上特点，共有权人对建筑物共用部分享有的权利和义务较之一般共有有所不同。具体而言，建筑物区分所有权

5、之共有权的内容可分为：1、使用权。由于共有权客体的不可分性，各共有权人不可能按比例或者按份额使用共有部分。每个共有权人的使用权及于建筑物共用部分全部，不受其专有部分占整个建筑物比例的限制。除此之外，任何一共有权人未经全体共有权人许可不得将共用部分划归其个人专有使用，否则，是对其他建筑物区分所有权人共有权的侵害。2、收益权。共有部分产生的天然孳息和法定孳息，共有权人都可以享有，至于如何分配，可以由全体权利人约定或者按专有部分的份额比例来确定。3、修缮改良权。为了居住方便和其他用途的需要，共有权人可以对建筑物共有部分进行修缮改良，但是不能影响建筑物共有部分固有性质，而且，还须经全

6、体建筑物区分所有权人大会讨论通过，方可进行。由于共有权的实现依赖于共有部分独立、完整地存在，任何一共有权人不得改变共有物从而使其丧失完整性，影响其他共有权人的使用。4、处分权。考虑到共有权的从属性，共有权必须连同专有权一并处分。共有权人处分权的行使只限于对其应有份额的处分。5、合理使用义务。各共有权人应按共有部分的固有性质合理使用共有部分，非依法令规定并经全体建筑物区分所有权人大会批准，不得变更共有部分的固有属性、原始物理表征，否则，其他共有权人可基于其共有权而请求排除妨害、恢复原状、赔偿损失。6、共同费用分担义务。因共有部分的存在而需消耗的日常维修、更新设施的费用、管理事务

7、的费用等合理开支，均应由各共有权人共同分担。结合建筑物区分所有权之共有权的特点及内容，本案引起纠纷的楼房平台属区分所有建筑物的共有部分。如前所述，其并没有被设计为日常活动场所，故其本来就不能被全体建筑物区分所有权人作为活动处所之用，更不能归属于某一建筑物区分所有权人专有使用。作为全体建筑物区分所有权人中的一员，乙擅自在平台上开设门口进入其中，违反了其作为建筑物区分所有权之共有权人应尽的义务，并可能会对其他共有权人造成不良影响。其行为对其他共有权人的权益有损害之虞，理应制止和排除。甲是其他共有权人中的一员