一起架空层车位权属纠纷引发的法律思考

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1、一起架空层车位权属纠纷引发的法律思考摘要0前随着我国城市汽车保有量的提高，对车位、车库的需求也越来越大。由此也引发了一些新的法律问题。诸如小区内利用架空层划定的车位的权属、开发商将这些车位卖于小区外的第三人等一些列的法律问题。本文拟从车位归属、诉讼主体资格等方面对该问题展开探讨。关键词诉讼主体资格架空层车位作者简介：赵桂华，福建师范大学协和学院，讲师。中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号:1009-0592(2015)03-060-032004年，A房地产开发有限公司在某地开发建设B住宅小区，房屋、店面均陆续销售完毕，伹车位、车库的销售情况却不佳，上千户的业主却只

2、购买了区区几个。2009年6月，A房地产公司在小区内外大量张贴销售车位的通知，并于2009年1月20日与业主以外的人C达成《车位销售协议》，将B小区10幢1号停车位(属于架空层)出卖。后来，B小区业主委员会向法院提出诉讼，认为该车位是小区内的配套设施属于业主共有，A公司无权将其出售给他人，A与C签订的合同无效。而A公司则认为：首先业主委员会在该案中不具有诉讼主体资格，为不适格诉讼主体；其次，本案中的架空层停车位属于开发商所有，不属于全体业主共有；第三，A公司认为该出售行为已满足业主需要，因此A、C双方签订的合同有效。该案的焦点问题主要集中三个方面，即业主委员会的诉讼主体资格

3、、架空层的产权归属以及开发商将车位出售给第三人的合同效力问题。一、业主委员会的诉讼主体资格问题（一）业主委员会享有诉讼主体资格的法律分析业主委员会是业主大会的事务执行机构，受业主大会的委托管理全体业主的共有部分和共同事务。也就意味着，业主委员会不能独立于业主大会而独立存在，其执行事务是基于业主大会的授权。因此，业主委会是业主大会的执行机构。那么，业委会在执行管理职务的过程中能够具备诉讼主体资格呢？在我国《物权法》第78条和83条中都规定，如果业主委会的决定侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院予以撤销；反过来，如果业主有实施一些侵害其他业主的行为，例如在小区内不服从管理

4、任意丢弃垃圾、随意搭建等，业主委员会也可以要求其停止这些侵害行为。这就说明，我国物权法上实际上赋予了业委会的民事主体的资格。因此，我们认为业主委员会在某些诉讼活动中应当具有诉讼主体资格，否则其职责将无法实现。另外一些地方性法规也直接明确的赋予业主委员会主体资格。例如《福建省物业管理条例》第18条第5项规定就明确肯定了业主委员会诉讼主体资格，业主委员会可以“根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”。因此，我们认为业主委员会在某些诉讼活动中应当具有诉讼主体资格，否则其职责将无法实现。（二）业主委员会诉讼主体资格的法律限制通过法律分析，本文认为业主委员会原则上可

5、以作为民法上的其他组织，提起并参与诉讼。但是业主委员会的性质决定了其诉讼主体资格必须得到限制，业主委员会不是在所有的诉讼中都享有主体的身份，即不是针对所有事项都可以提起或者以被告身份参与诉讼。依据《物业管理条例》的规定，业主委员会可以召集业主大会、代表业主与物业公司签订服务合同，并且业主委员会应该在法律规定范围内履行职责，不得从事与物业无关的活动。据此，作为代表业主的业委会是业主自治的社团组织，其主要功能是代表和维护业主的合法权益。这就决定了业主委员会在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。因此，在以下几种情况下业委会可以作为适格的诉讼主体参与诉讼:第一，物业公司违反服务

6、合同侵害业主合法权益的；第二，就提前解除物业服务合同没有达成协议的；第三，物业服务合同终止时，物业公司拒绝将物业管理用房和相关资料资料移交给也维护的；笔者认为业主委员会在物业管理活动中针对某些管理事项可以以自己的名义提起民事诉讼，是适格的民事诉讼主体。但是，在司法实践中应特别注意目前法律对业主委员会诉讼主体资格的限制有哪些。根据现行法律，业主委员会只有在涉及物业管理纠纷中具有主体资格，并且其提起诉讼应经业主大会的授权，并且是为了全体业主的公共利益参与诉讼。二、架空层车位的归属问题目前我国很多省份新建小区为了空气流通和减少潮湿大多都采取底层架空的设计。这种设计改善了底层的居住

7、环境，但是对于架空层的权利归属因为目前法律还没有非常明确的权属规定，因此在实践中关于架空层的权利归属却极容易引发纠纷。对于利用架空层建设的店面和会所，由于其组成了一定的密闭空间，对于这种架空层的归属已经有明确的规定，所以针对这部分不容易产生纠纷。但是，利用架空层划定的车位却容易产生归属纠纷。（一）架空层车位归属的争议当前在理论界关于利用架空层划定的车位的权利归属还没有形成统一的认识，争议相对还是比较大的。在理论界形成了一些不同的认识。鉴于篇幅的问题，我们这里只介绍几种比较有代表性的观点。一种观点认为，如果住宅小区的