基础班讲义 (9)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第十章）　第十章　长期趋势法及其运用　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。　　　　　　考情分析（3题左右，3-4分）分值较少，难度不高，次要章节2007题数1113分值1214考点平均增减量法长期趋势法的用途房地产价格趋势　2008题数1113分值1214考点平均增减量法长期趋势法平均发展速度　2009　2　13　2　13　直线趋

2、势法的含义、平均增减量法预测价格　平均增减量法的适用条件　2010题数3116分值3216考点长期趋势法的适用条件、平均增减量法、直线趋势法平均增减量法、平均发展速度法移动平均法的概念　2011题数1113分值1214考点平均发展速度预测价格长期趋势法的用途长期趋势法的概念　2012题数1113分值1214考点直线趋势法公式平均增减量法平均发展速度法的概念　　　　　　第9页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第十章）　　　考试要求　　1.熟悉长期趋势法的含义；　　2.了解长期趋势法的理论依据；　　3.了解长期趋势法适用的估价对

3、象；　　4.了解长期趋势法估价需要具备的条件；　　5.了解长期趋势法估价的操作步骤；　　6.熟悉数学曲线拟合法；　　7.熟悉平均增减量法；　　8.熟悉平均发展速度法；　　9.了解移动平均法；　　10.了解指数修匀法；　　11.掌握长期趋势法的作用。　　第一节　长期趋势法概述　　1.长期趋势法的含义（熟悉）　　长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。　　2.长期趋势法的理论依据　　房地产价格短期内波动难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。　　可以

4、搜集该宗或该类房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后做出对该宗房地产的价格在价值时点的价格判断。　　3.长期趋势法适用的估价对象（了解）　　长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。　　【例题·2006

5、年真题】在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格  『正确答案』A『答案解析』参见教材P346　　4.长期趋势法估价需要具备的条件（了解）　　长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信，因为长

6、期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。　　　　　第9页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第十章）　　　5.长期趋势法估价的操作步骤（了解）　　①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实。　　②整理上述资料化为同一标准（建立比较基准），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图　　③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模式　　④用此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格　　5.长期趋势法的主要类

7、型　　数学曲线拟合法　　平均增减量法　　平均发展速度法　　移动平均法　　指数修匀法　　第二节　数学曲线拟合法（熟悉）　　数学曲线拟合法：直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法　　直线趋势法的条件：估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势　　用Y表示各期的房地产价格，用X表示时间，房地产价格与时间的关系表示为　　Y=a+bX　　根据统计数据求出a与b的值，就求出了价格与时间之间的数学模型　　　　【例10-1】某城市某类商品住宅2002～2010年的价格如表10-1第3列所示。试利用最小二乘法拟合—直线趋势方程，并用该

8、方程预测该城市该类商品房2011年和2012年的价格。　　某城市某类商品房2002～2010年的价格（元/㎡）表10-1年