开发15基础班讲义 (9)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第九章　房地产金融与项目融资【考情分析】　　　　年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2014年4题4分2题4分2题2分－8题10分2013年3题3分1题2分1题1分－5题6分2012年3题3分1题2分1题1分－5题6分2011年4题4分2题4分3题3分－9题11分2010年4题4分1题2分3题3分－8题9分2009年3题3分1题2分1题1分－5题6分2008年4题4分2题4分2题2分－8题10分　　　　　第20页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　【内容框架】　　第一节　房地产资

2、本市场　　第二节　公开资本市场融资　　第三节　银行信贷融资　　第四节　房地产投资信托基金　　第五节　房地产项目融资　　第一节　房地产资本市场　　1.房地产资本市场的结构分类　私人市场公众市场权益融资私人投资者机构投资者国外投资者房地产公司上市公募基金房地产投资信托债务融资银行类金融机构保险公司退休基金抵押贷款支持证券政府信用机构房地产投资信托　　私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易。　　【2014年真题】房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（　）  『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产市场与资本市场

3、。权益融资、债务融资的市场渠道有私人市场和公众市场。私人融资渠道包括私人投资者、机构投资者、国外投资者、银行类金融机构、保险公司、退休基金。参见教材P285。　　　　2.房地产权益融资　　2.1房地产权益融资的特点　　■是所有者权益而非债务；　　■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票；　　■房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高；　　■从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者；　　■由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少

4、或根本不参与权益融资。　　【2013年真题】相对于债务融资，权益融资的特点有（　）。　　A.需到期偿还　　B.无需还本付息　　C.税收负担轻　　D.共担投资风险　　E.共享投资利润  『正确答案』BDE『答案解析』本题考查的是房地产权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。参见教材P285。　　【重点难点】不同类型房地产企业权益融通方式不同企业类型主要权益融资方式特点　　　　　第20页2

5、015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理有限责任合伙企业有限责任公司通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金该类股权投资的流动性较差，出售量有限，融资能力也有限股份有限公司房地产投资信托基金通过在公开市场上发行股票融通权益资本该类股权投资流动性较好，面向大众投资者，融资能力较强　　【典型例题】关于房地产权益融资的说法，正确的有（　）。　　A.资金融入方需要还本付息　　B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资　　C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险　　D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资　

6、　E.权益融资主要来源于个人投资者  『正确答案』BCD『答案解析』本题考查的是房地产权益融资。选项A，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。选项E，权益融资主要来源于机构投资者。参见教材P285-286。　　【2012年真题】从法律角度分析，认股权证本质上是一种（　）契约。　　A.权利　　B.义务　　C.信用　　D.债务  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产权益融资。认股权证属于权益融资。参见教材P285。　　2.2中国房地产权益融资需求　　■目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高；　　

7、■房地产企业主要从事开发业务，较少进行持有物业投资；　　■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险。　　2.3私募股权投资的概念与种类　　■概念　　·是对非上市公司进行的股权投资。　　■种类　　·发展融资　　·夹层融资　　·基本建设权益基金　　·管理层收购或杠杆收购　　·重组和合伙制投资基金　　2.4私募股权投资的特点　　■资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节；　　■多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资；　　■一般投资于私有公司即非上市公司；　　■比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资

8、回报；　　■投资期限较长，3～5年；　　■流动性差，