开发15基础班讲义 (7)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第七章　风险分析与决策　【考情分析】　　·本章考试所占分值较大，2011年、2009年均有计算题　　·内容有一定的难度　　　　年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2014年3题3分2题4分2题2分－7题9分2013年4题4分2题4分3题3分－9题11分2012年4题4分2题4分2题2分－8题10分2011年3题3分2题4分1题1分1题12分7题20分2010年3题3分1题2分2题2分－6题7分2009年－2题4分2题2分1题5分5题11分2008年3题3分2题4分1题1分－6题8分　　【内容框架】　　第一节　房地产投资项目不确

2、定性分析　　第二节　盈亏平衡分析　　第三节　敏感性分析　　第四节　风险分析　　第五节　决策的概念与方法　　第六节　房地产投资决策中的实物期权方法　　第一节　房地产投资项目不确定性分析　　　　　第22页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　　　1.房地产开发项目的主要不确定性因素　　2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素　　3.不确定性因素的相互作用　　4.不确定性分析的种类　　1.房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）不确定因素不确定的原因土地费用土地成本占总成本比重大招拍挂的出让方式使土地价格难以确定建筑安装工程费建安费用估算价与承包商报价之间有差异开工

3、后建材和人工费会发生变化租售价格物业的供求关系变化各种因素会发生变化开发期与租售期准备期的不确定建造期的不确定租售期的不确定不确定因素不确定的原因容积率及有关设计参数政府批准容积率的不确定可供出租出售面积不确定（公摊）资本化率评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差贷款利率影响财务杠杆的有效性及融资成本资本金的比例借贷资金所占比例越大融资成本越高　　2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素　　·购买价格　　·权益投资比率（资本金占初始投资的比例）　　·空置率　　·运营费用　　【重点难点】权益投资比率　　·权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比

4、例　　·权益投资比例低，说明资本金少，借款资金多，使用了高的财务杠杆，投资者的风险和报酬相应增加，权益投资收益率高　　·当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率　　·金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率　　【重点难点】运营费用　　通过签署长期物业协议可以减少运营费用的变动，但无法排除通货膨胀的影响，也无法减少大修理费用的变化。　　【归纳对比】开发投资的不确定因素（八类）置业投资的不确定因素（四类）■土地费用■建筑安装工程费■购买价格■权益投资比率　　　　　第22页2015年房地产估价师考

5、试网上辅导房地产开发经营与管理■租售价格■开发期与租售期■容积率及有关设计参数■资本化率■贷款利率■资本金所占比例■空置率■运营费用　　【2014年真题】下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（　）。　　A.运营费用B.年还本付息额　　C.空置率　D.权益投资比率  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。参见教材P215。　　【2013年真题】在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（）  『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产置业投

6、资项目的主要不确定性因素。权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。参见教材P216。　　3.不确定性因素的相互作用　　·各种因素会最终影响项目的成本费用和效益　　·如果收入和费用以同步形式发生变化，则进行不确定性分析的意义不大　　·如果收入和费用不同步变化，则有必要分析这些因素对收益的影响程度　　4.不确定性分析的种类　　·盈亏平衡分析　　·敏感性分析　　·风险分析（概率分析）　　第二节　盈亏平衡分析　　　　1.盈亏平衡分析的基本原理　　2.房地产开发项目盈亏平衡分析　　　　1.盈亏平衡分析的基本原理　　1.1盈亏平衡分析的概念　　1.2盈亏平衡分析的分类　　1.3线性盈亏平衡分析　

7、　·对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间至少有一个转折点，称为盈亏平衡点，也就是利润为零时的点　　·在这一点上，销售收入等于总成本费用，既不亏本也不盈利　　建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系，通过函数运算找出平衡点　　　　　第22页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　1.2盈亏平衡分析的分类　　　　【2014年真题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。  『正确