开发习题班讲义 (7)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第七章　风险分析与决策　一、单项选择题　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。　　【习题】下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　）。（2011年真题）　　A.建安工程费　　　　　　　B.土地费用　　C.空置率　　　　　　　　　D.容积率  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营

2、费用、有效面积系数和贷款利率等。选项ABD均为开发投资的不确定性因素。参见教材P216。　　【习题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（　）。（2011年真题）　　A.临界点分析　　　B.期望值分析　　C.敏感性分析　　　D.概率分析  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。　　【习题】运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　）确定是否进行投资。（2011年真题）　　A.等待投

3、资型期权估价　　　B.放弃型期权估价　　C.成长型期权估价　　　　　D.柔性期权估价  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对項目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。　　【习题】某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目

4、的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　）元/㎡。（2010年真题）　　A.5377.78　　　　　　B.6277.78　　C.6722.22　　　　　　D.7847.22  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22（元/平米）。参见教材P217。　　【

5、习题】判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。（2010年真题）　　A.风险辨识　　　　　B.风险估计　　C.风险评价　　　　　D.风险决策  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。　　　　　第8页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　【习题】房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（　）。（2010年真题）　　A.可逆性和可延期性　　B.可逆性和不可延期性　　C.不可逆性和可

6、延期性　　D.不可逆性和不可延期性  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。　　【习题】甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　）。（2009年真题）　　A.甲物业投资风险大　　B.乙物业投资风险大　　C.甲、乙物业的投资风险相同　　D.难以判断甲、乙物业的

7、投资风险大小  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）：甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100，乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100。　　第二步：计算两物业的标准差：　　　　另一种解法：带有技术含量的定性分析：1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。参见教材P233。　　【习题】各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要

8、依据，此时应选择的判别指标是（　）。（2009年真题）　　A.净现值　　　　　B.净现值期望值　　C.净现值标准差　　D.净现值标准差系数  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标