房估开发串讲讲义

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第一章　房地产投资及其风险【考情分析】　　年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2014年3题3分2题4分1题1分－6题8分2013年3题3分1题2分1题1分－5题6分2012年3题3分2题4分1题1分－6题8分2011年3题3分1题2分1题1分－5题6分2010年4题4分1题2分2题2分－7题8分2009年4题4分1题2分2题2分－7题8分2008年4题4分1题2分2题2分－7题8分　　【内容框架】　　第一节　投资与房地产投资　　第二节　房地产投资的

2、形式和利弊　　第三节　房地产投资的风险　　第四节　风险与投资组合　　第一节　投资与房地产投资　　　　　第9页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　1.投资的分类（四种分类）　　　　2.投资的特性（四特性）　　投资是一种经济行为　　投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）　　投资目的是获取收益　　投资具有风险性　　3.房地产投资的分类（三种分类）　　　　4.不同投资主体的投资目的显著差异　　政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益　　企业投资和个人投资更注重经济效益　　5

3、.居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产■公共住房.廉租住房（低收入家庭出租）.经济适用住房（低收入家庭出售）.限价商品住房（中等收入家庭出售.公共租赁住房（中等收入家庭出租）■自用或出租，投资风险小　　　　　第9页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理商品住房.普通住宅.高档住宅.公寓.别墅　　6.商业物业投资内涵主要类型特点指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产■写字楼■零售商业用房■出租公寓1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者

4、统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关。3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。　　7.工业物业投资内涵主要类型特点为人类生产活动提供空间■工业厂房■仓储用房■高新技术产业用房■研究与发展用房1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易3.高新技术产业与研发用房适应性较强4.轻工业厂房介于两者之间　　8.酒店和休闲娱乐设施投资内涵主要类型特点为商务

5、或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资.酒店.休闲度假中心.康体中心.赛马场.高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入　　9.特殊物业投资内涵种类特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产.加油站.飞机场.车站.桥梁.码头.公路1.这类房地产交易少，多属长期投资2.靠经营活动收益回收投资并获利　　10.房地产投资的特性（8大特点）　　■区位选择异常重要　　■适于进行长期投资　　■需要适时的更新改造投资　　■易产生资本价值

6、风险　　■变现性差　　■　　　　　第9页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理易受政策影响　　■依赖专业管理　　■存在效益外溢和转移　　11.建筑物的两个寿命　　地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。　　　　12.自然寿命与经济寿命的关系　　■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）　　■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命　　■房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化　　13

7、.需要适时的更新改造投资（适应性）　　■投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位。　　■如写字楼增加网络通讯服务　　■购物中心改善环境，增加商品展示空间　　■公寓内增加洗衣房　　14.易产生资本价值风险（价值难以判断）　　■没有两宗完全相同的房地产　　■异质性导致每宗房地产的价值不可能一致　　■对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的　　【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。　　15.存在效益外溢和

8、转移（外部性影响）　　■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。　　■地铁的建设引起周边楼盘价格上涨　　■小区旁建造纸厂使房产跌价　　第二节　房地产投资的形式和利弊　　　　　第9页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　1.房地产投资的分类　　　　2.机构投资者的置业投资选择机构投资者类型置业投资对象投资特点缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者购买黄金地段的优