金莎花园价格策略及内部认购建议

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1、1金莎花园价格策略及内部认购建议惠州中原事业一部营销A组策划1组二级市场策划品控中心报告目录1.开盘节点及推售安排……………………32.项目定价方法………………………93.各单位当前实际价格……………………254.价格策略…………………………335.一批单位价格及销售回款计划………………386.二批单位价格及销售回款计划………………457.三批单位价格及销售回款计划………………518.各单位实际均价及表面均价………………609.楼栋命名建议………………………6310.内部客户认购建议……………………6611.商铺定价建议………………………7112.车位租

2、售建议………………………843开盘节点及推售安排4项目资料项目位置：白云路与内环路交界处用地面积：1.5万㎡住宅面积：5.07万㎡商业面积：2268.2㎡容积率：3.7总套数：576户车位：404个户型面积区间套数套数百分比总建面㎡建面百分比一房一厅47.45-51.3810217.71%50559.97%两房两厅78.57-81.619616.67%7589.414.97%三房两厅89.15-117.7735161.63%34225.0567.53%四房及以上136.63-244.29273.99%3815.637.53%合计47.45-244.295

3、76100%50685.08100%5开盘关键因素1、时间节点：7栋楼在8月中旬统一取得预售证2、销售目标：当月完成4000万回款入市前提条件：回避全民关注奥运时期两点一线及园林展示到位避免高峰入市时期，及时抢占先机蓄客量有保障6开盘前提条件营价格销试算排期蓄水期认筹期一批开盘二批开盘4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月节7-6VIP认筹9-7开盘点工外展场营销中样板/园林主体封顶程开放心开放开放排期8月受奥运影响9月底及10月为推盘高峰期，因此建议：9月上旬开盘发售7推售安排三批二批一批后期根据客户实际需求调整产品供应比例二一三批

4、批批分3批推售，一批2栋单位，二批2栋单位，三批3栋单位一批位于展示面完好部分，客户有较好体验，实现快速销售目的；顺利回款，二批、三批单位提价，保障发展商利益各种产品搭配推出，丰富产品线，避免意向客户流失8项目定价方法9定价原则1.保证发展商利益最大化(经济&品牌)2.满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标3.符合市场现状及条件4.充分考虑目标客户群体的价格承受力10当前市场表现1、到访低：新政前多数楼盘每周到访逾百批客户，而之后仅为30批左右，下降非常明显；2、成交少：新政后成交持续下滑非常明显，多数楼盘处于滞销状态，仅少数优质楼盘每周可销售数

5、套单位；3、价格降：随着成交量的骤降，多数楼盘采取了降价及其他惠利促销措施，整体成交价亦略有所降。客户投资置业信心严重不足，常规均价对比定价参考性不强11定价方法畅销户型定价法：通过针对当前市场畅销楼盘的畅销户型进行分析，将本项目同类户型与之对比，通过比较法得出其价格，最终得出所有户型均价从而换算成整体均价。注：此户型均价及整体均价为制定本项目价格的参考价格，并非最终价格。参考对象选取原则：与本项目拥有同类型产品部分户型市场销售情况较好，具有较强参考性产品形态、档次相仿124月市场成交情况项目名称占地㎡建面㎡价格到访量成交量备注周末业主联谊活动，同

6、时周末半岛1号2期24.8万41万460027418在龙岗巡展，组织看楼车左岸春天4.3万10.8万36001422赠送精装修城市经典1.4万7.7万400029721优惠后实收价约4000SOHO世纪0.36万4.8万46001882赠送550元/平米装修中天彩虹城8.9万46万405071055推广力度非常大500元装修标准，龙岗、深圳德州城18.6万52万410023620均有外展场美岸栖庭2.6万8.5万44001947一次92折、按揭95折彩虹城、新天名城、德州城、城市经典及半岛1号成交较活跃菩提园10.8万21.4万410015420一次96

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