惠阳大埔村地块价值

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1、惠阳大埔村地块价值分析报告2010.08.15目录第一部分地块位置及周边环境........................1第二部分地块临近楼盘-峰景左岸情况...........4第三部分销售收入确定....................................6第四部分土地使用权完全买断费用估算........7第五部分土地使用权费用价值分析................7第六部分项目开发总成本估算........................8第七部分自有资金开发总投资收益率............9第八部分本

2、地块开发周期计算........................9第九部分负债投资收益率................................9第十部分结论..................................................10附件1：惠莞深交通一体化情况.......................11附件2：惠阳概况...............................................12第1页共1页惠阳大埔村地块评价报告第一部分地块位置及周边环境本地块位于淡水大

3、埔村的中山四路南面，西面靠近淡澳河，周边目前为人气很旺的居住区。其位置见下图：大埔地块1、本地块具有以下优越条件：（1）位于成熟的住宅区，周边楼盘均为中高档产品，已建成的有瑞景居、祥和园等；刚建成的有峰景左岸，该盘位置距本地块约500米，是本地块极好的参照物，因此对该盘的数据分析较为细致，本地块投资评估在参照本地块的基础上做最保守的分析。（2）周边有惠阳一中、第六小学、人人乐超市、邮局、建设银行、广发银行、中国银行、家路大酒店、歌剧院等等。（3）本地块后面是惠阳阿公顶森林公园。另外稍远是叶挺城市森林公园。空气清新，自然生态环境出色，

4、是难得的生态宜居区域。（4）本地块位于厦深高铁惠阳南站的核心商业圈内，明年年底将会第1页共12页迎来房价的高涨期。（5）淡澳河两岸是惠阳重点打造的滨河风景线。2、本地块周边实景照片：西南1：成熟小区瑞景居西南2：成熟小区祥和苑第2页共12页歌剧院厦深线指挥部峰景左岸西北及西面：歌剧院、峰景左岸、厦深线指挥部阿公顶森林公园厦深线东南：厦深线及阿公顶森林公园东北：待开发区及叶挺森林公园第3页共12页3、本地块位于厦深高铁-惠阳南站核心商业圈（2007-2020）待开发核心商业圈厦深线第二部分地块临近楼盘-峰景左岸情况1、峰景左岸楼盘情况

5、2峰景左岸,由地下1层，地上18层的2幢住宅组成。占地面积5955m，总建2筑面积35682m。容积率5.23。小区总共400套，户型有：44平米一房（106套）,68、77、78平米二房（234套），106、110平米三房（60套）,车位147个，主力户型是二房。除106平米的三房最后出完货外，其余户型销售速度差别不大。该盘缺点是车位数偏少。项目周边有：惠阳一中、第六小学、人人乐超市、邮局、建设银行、广发银行、中国银行、家路大酒店、歌剧院等。销售情况：2008年12月~2009年3月开始诚意登记；4月样板房开放即正式开售，开盘均价

6、3600；2010年5月起，2楼起价实际4100，均价4500，最高第4页共12页4800。商铺面积30~50平方/间，约35间，售价15000-26000，均价22000。车位价格6~10万/个。目前仅剩余1套大户型。客户群体中深圳和本地各占一半。峰景左岸本地块位置峰景左岸离本地块约500米本地块位置淡澳河峰景左岸效果图2、峰景左岸住宅售价取样（取今年有代表性的三月最后一周数据）3月最后一周销售数据如下：第5页共12页3月最后一周数据分析如下：面积成交价楼层销售单价说明78.330731823924.87945.121821244

7、4036.43644.8218422144110.24144.8217686853946.18544.8217900073993.75345.12183562114068.30744.82193652114320.6645.12188000134166.667111.57731808176559.18344.11140000173173.883关系户（不计）均价4347.368从上面统计看，今年3月该盘均价约4350元/平米。去年该盘出货2/3，今年7月前出货1/3。第三部分销售收入确定借鉴峰景左岸后，本地块按最保守、在风险几乎为零

8、的条件下取样数据如下：1、楼面价格按4300元/平米计算；本地块可售面积计33419平方米。2、商铺均价按22000元/平米计算；本地块可售面积计1100平方米。3、车位价格均价按7万/个计算；本地块可售车位250个。第6页共12页4